「親が高齢になってきて、アパートの管理が心配」 「認知症になる前に、売却や大規模修繕ができる体制を整えておきたい」 「相続でもめないように、今のうちに不動産の承継先を決めておきたい」 このようなご相談は、不動産オーナーの方から多くあります。 収益用不動産は、預金と違って管理の手間があります。入居者対応、修繕、借入金の返済、賃貸借契約、売却判断など、所有者の判断能力が低下すると止まってしまう手続が少なくありません。 そこで選択肢の一つになるのが、家族信託です。 ただし、家族信託は安易に設定すべきものではありません。 財産管理と承継設計のための仕組みであり、税務・登記・金融機関対応・相続人間の公平性をあわせて検討する必要があります。 家族信託とは何か 家族信託とは、簡単にいうと、財産を持っている人が、信頼できる家族に財産の管理を任せる仕組みのことです。 「誰が、誰のために、どの財産を、どのように管理するか」を契約で決めます。 たとえば、父が収益用不動産を所有している場合、家族信託を活用することで、不動産の管理・運営・処分（売却）に関する権限を、長男や

「相続税対策として、賃貸不動産を買いませんか？」 このような提案を受けたことがある方は、少なくないと思います。 これは、現金を不動産に組み替えることで、相続税評価額が下がるケースがあるからです。 特にアパート、賃貸マンション、貸店舗などの貸付用不動産は、入居者がいるため、所有者が自由に使える不動産よりも評価が下がることがあります。 ただし、令和8年度税制改正では、相続等の直前に取得した貸付用不動産の評価方法について、大きな見直しが行われます。 今後は、相続直前に不動産を取得して評価差を狙う対策は、これまでより慎重な判断が必要になります。 この記事では、不動産オーナーや資産家の方に向けて、今回の見直しで何が変わるのか、今後の相続対策で何を見るべきかを、解説します。 結論｜相続直前の「評価差を取りにいく対策」はNG 結論から言うと、今回の見直しで影響が大きいのは、「相続直前に貸付用不動産を取得して、短期間で相続税評価額を下げるような対策」です。 相続対策では、現金や預金をそのまま持っているより、不動産に組み替えた方が、相続税評価額が大幅に下がるケース

線路沿いの土地は、相続税評価を見直せることがあります 相続した土地が、線路沿いや大きな道路沿いにあって、窓をあけて生活することが難しい… 「駅に近いから便利」と見られることもありますが、実際に住むとなると話は別です。 こうした土地は、見た目の面積や路線価だけでは、本当の使いにくさが反映されていないことがあります。 静かな住宅地の土地と、電車音が響く土地。 同じ面積、同じ路線価でも、買う側の感じ方は違いますよね。 この「使いにくさ」を、相続税評価に反映できる場合があるのです。 騒音による10％評価減とは 相続税の土地評価は、原則として財産評価基本通達に基づいて行います。 市街地にある宅地は、路線価方式で評価するのが基本です。路線価方式とは、その土地が面している道路に付された路線価を基に、奥行や形状などを調整して評価する方法です。 ただし、土地の価値は、面積や道路付けだけで決まるわけではありません。 たとえば、次のような土地です。 ・電車や車の音が大きい ・日当たりが悪い ・近くに臭いの原因となる施設がある ・心理的に買い手が敬遠しやすい事情がある.

相続対策というと、まず「相続税を減らすこと」を思い浮かべる方が多いです。 もちろん、税金の負担を抑えることは大切です。でも実務上、本当に大変なのは、別のところにあります。 「誰がどの不動産を引き継ぐのか」 「現金が少なく、平等に分けられない」 「親の介護をした子と、していない子で感情がぶつかる」 こうした話は、決して珍しくありません。 特に地主・家主・不動産オーナーの相続では、財産の多くが土地や建物です。現金のように1円単位で分けることができません。 さらに、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。2024年4月1日より前に相続した未登記不動産も対象です。 つまり、相続の問題は「あとで考える」から「いま考える」時代に変わったのです。 この記事では、不動産オーナーが家族の争いを避けるために、何を準備すべきかを実務目線で解説します。 結論：相続対策は「節税」より先に「分け方」を決める...

地主の相続は、一般的な相続よりも話し合いが難しくなりがちです。 それはなぜでしょうか？ 理由はシンプル… 土地や建物などの不動産は、預金のようにきれいに分けられないからです。 例えば、親としては、「先祖代々の土地は長男に守ってほしい」と思っている。 一方で、ほかの子どもからすると、「土地をもらう人だけ得をしていないか」と感じることがあります。 ここに、介護の負担、同居の有無、相続人の配偶者の意見、納税資金の問題が重なります。 すると、長年仲が悪かったわけではない家族でも、相続をきっかけに一気に関係がこじれてしまうことがあります。 この記事では、地主の相続がもめやすい理由と、生前にできる対策を、税務・不動産・実務の視点から解説します。 結論：「土地を守る」と「公平に分ける」を分けて考える 地主の相続で大切なのは、「誰に土地を継がせるか」だけではありません。 それと同じくらい、「ほかの相続人にどう納得してもらうか」が重要です。 土地を守ること。 家族の公平感を守ること。 相続税を払える状態にしておくこと。 この3つを同時に考えないと、相続後にもめる可

1. 不動産で相続税が抑えられる理由 相続税評価額と市場価格（時価）のギャップがある 　相続税を計算する際、不動産は実際の売買価格そのものではなく、相続税法上の評価方法に基づいて評価されます。土地は、「路線価方式」または「倍率方式」により評価され、建物は原則として「固定資産税評価額」を基準に評価されます。 　そのため、不動産の相続税評価額は、市場価格より低く算出されることがあります。たとえば、時価1億円の不動産であっても、相続税評価額は8,000万円になるケースもあります。同じ1億円の財産であっても、現金で保有している場合と不動産として保有している場合とでは、相続税の課税対象となる評価額が変わることがあるのです。 　さらに、賃貸用不動産、たとえばアパート・マンション・貸家などであれば、土地については「貸家建付地」として評価額が減額される場合があります。また、一定の要件を満たせば「小規模宅地等の特例」の適用により、評価額をさらに引き下げられる可能性もあります。建物についても、貸家として賃貸されている場合には、借家権割合や賃貸割合を反映した評価減が行