税務・不動産・相続・財務のお役立ち情報

「不動産を0円で譲るのであれば、さすがに誰かが引き取ってくれるだろう」 そう思う方も多いのではないでしょうか。 しかし実際には、無償でも引き取り手が見つからない不動産があります。 不動産を取得すると、土地や建物だけでなく、固定資産税や管理費、修繕費、将来の解体費などの負担も引き継ぐことになるからです。 こうした、資産としての価値よりも保有・処分するための負担が大きい不動産は、俗に「負動産」と呼ばれることがあります。 そして、この問題は現在の所有者だけの問題ではありません。 何も対策をしないまま相続が発生すれば、その不動産を管理し、将来どうするかを考えなければならないのは、配偶者や子どもなど次の世代です。 総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年の全国の空き家は900万戸、空き家率は13.8％となり、いずれも過去最高となりました。30年前の1993年と比べると、空き家数は約2倍に増えています。 相続対策というと「相続税をどう減らすか」に目が向きがちです。 しかし、本当に考えておきたいのは、 「何を、どのような状態で次の世代に残すの

小規模宅地等の特例とは、亡くなった方が自宅や事業などに使っていた土地について、一定の条件を満たす場合に、相続税を計算する際の土地の評価額を減額できる制度です。 では、亡くなった方が老人ホームに入居し、亡くなる直前には自宅で生活していなかった場合、小規模宅地等の特例は使えないのでしょうか。 結論からいうと、老人ホームに入居していても、一定の条件を満たせば、入居前に住んでいた自宅の土地について、小規模宅地等の特例を使える可能性があります。 ただし、老人ホームに入居していれば自動的に認められるわけではありません。主に、次の3点を確認する必要があります。 親が要介護認定等を受け、対象となる施設に入居していたか 老人ホームへの入居後、自宅をどのように使っていたか 誰が自宅の土地を相続するか 特に注意したいのが、老人ホーム入居後の自宅を他人に貸したり、別居していた子どもが住み始めたり、建物を解体したりするケースです。 こうした行動によって、自宅用の小規模宅地等の特例を使えなくなることがあります。 この記事では、親が老人ホームに入居した場合の小規模宅地等の特例

相続税の申告期限が近づいているものの、相続人同士の話し合いがまとまらず、遺産分割が終わっていないというケースは珍しくありません。 特に、自宅や賃貸物件などの不動産がある相続では、 「誰が自宅を相続するのか決まらない」 「不動産の評価や分け方について意見がまとまらない」 「遺産分割が終わらないと、小規模宅地等の特例は使えないのか」 と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。 先に結論をお伝えすると、相続税の申告期限までに遺産分割が終わらなかった場合、未分割の土地について、当初の申告では小規模宅地等の特例を適用できません。 ただし、期限内に相続税の申告を行い、「申告期限後3年以内の分割見込書」を申告書に添付しておけば、遺産分割が成立した後に特例を適用できる可能性があります。 この記事では、遺産分割が相続税の申告期限に間に合わない場合の対応を、必要書類や期限、具体例とともにわかりやすく解説します。 目次 1．遺産分割が間に合わなくても、特例を使える可能性はある 相続税の申告期限までに遺産分割が終わっていない場合でも、将来、小規模宅地等の特例を適用でき

「親と別居していたため、小規模宅地等の特例は使えないのではないか」 「自分は賃貸住宅に住んでいるので、家なき子特例の対象になるのではないか」 親が亡くなり、実家の土地を相続することになった方の中には、このような疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。 小規模宅地等の特例には、被相続人である親と同居していなかった親族でも、一定の要件を満たせば適用を受けられる制度があります。 いわゆる「家なき子特例」と呼ばれている制度です。 ただし、親と別居していることや、自分名義の持ち家がないことだけで適用できるわけではありません。 被相続人に配偶者がいないこと、被相続人と同居していた相続人がいないこと、過去3年間に本人や配偶者、一定の親族などが所有する住宅に住んでいないことなど、複数の要件をすべて確認する必要があります。 この記事では、家なき子特例の要件、適用できるケース・できないケース、老人ホーム入居時の取扱い、申告に必要な書類について、わかりやすく解説します。 目次 1．結論｜別居している子でも使える可能性があります 親と別居している子であっても、一定の要件

「相続税対策として、今のうちにアパートを建てておきましょう」 不動産オーナーや地主の方は、建築会社や金融機関などから、このような提案を受けることがあります。 たしかに、賃貸アパートの敷地は、一定の要件を満たすと「小規模宅地等の特例」を利用できる可能性があります。 この特例を使うと、対象となる土地について、最大200㎡まで相続税評価額を50％減額できます。 しかし、亡くなる直前にアパートを建てれば、必ず特例を使えるわけではありません。 特に注意したいのが、相続前3年以内に新たに賃貸を始めた土地を、原則として特例の対象から外す「3年ルール」です。 この記事では、相続直前に建てたアパートについて、小規模宅地等の特例を使えるケースと使えないケースを、税務知識のない方にも分かるように解説します。 目次 1．結論｜相続直前の新築アパートは原則対象外。ただし例外もある 結論からお伝えすると、更地などに初めてアパートを建て、相続前3年以内に賃貸を始めた場合、その土地は原則として小規模宅地等の特例の対象になりません。 一方、次のような場合には、相続直前に建てたアパ

「相続税対策として不動産を買うとよい」 このような話を聞いたことがある方は多いと思います。 実際、不動産は現金と比べて相続税評価額を抑えやすく、特に賃貸用不動産では、貸家建付地・貸家の評価減、小規模宅地等の特例、借入金の債務控除が組み合わさることで、相続税の課税対象額が大きく下がるケースがあります。 ただし、ここで最初に理解しておきたいことがあります。 「借金をすれば相続税が下がる」のではありません。 相続税対策として不動産が機能する最大の理由は、市場で売買される価格と、相続税を計算するときの評価額に差が生じることです。 たとえば、1億円の現金は相続税でも基本的に1億円として扱われます。一方、市場価格1億円の賃貸用不動産が、相続税上は5,000万円や6,000万円程度で評価されることがあります。 つまり、 現金1億円 → 相続税評価1億円 だったものが、 不動産1億円 → 相続税評価5,000万円～6,000万円 となれば、経済的には同じ1億円の資産を持っていても、相続税の計算基礎は小さくなります。 本記事では、不動産で相続税評価額が下がる仕組み

相続財産に自宅とアパートなどの賃貸物件が含まれている場合、 「小規模宅地等の特例は、両方の土地に使えるのだろうか」 「自宅は330㎡、賃貸物件は200㎡までだから、合計530㎡まで減額できるのだろうか」 と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。 結論からいうと、自宅と賃貸物件がそれぞれの適用要件を満たしていれば、両方の土地に小規模宅地等の特例を使える場合があります。 ただし、単純に、 自宅330㎡＋賃貸物件200㎡＝合計530㎡ まで適用できるわけではありません。 賃貸物件の土地である「貸付事業用宅地等」を含めて特例を使う場合には、自宅と賃貸物件の面積を一定の計算式によって調整します。 また、自宅と賃貸物件の両方について限度面積を超える場合には、どちらを優先するかによって、相続税の負担が変わる可能性があります。 この記事では、自宅と賃貸物件がある場合の小規模宅地等の特例について、具体例を使って解説します。 なお、この記事では、主に「自宅の土地」と「アパートなどの賃貸物件の土地」が別々に存在するケースを想定しています。 一つの建物の一部を自宅、一

小規模宅地等の特例は、自宅や事業、賃貸に使われていた土地の評価額を減額できる制度です。 この記事でわかること 小規模宅地等の特例がどのような制度なのか 相続税が80％安くなる制度ではないこと 自宅や賃貸物件など、対象となる土地の種類 特例を利用するために確認すべきポイント 地主・不動産保有者が特に注意したいケース 親から自宅やアパート、貸地などを相続したとき、相続税がどのくらいかかるのか不安になる方は多いのではないでしょうか。 特に、長年所有している土地は、取得した当時よりも相続税評価額が高くなっていることがあります。 土地の評価額が高ければ、その分、相続税の負担も大きくなる可能性があります。 そこで確認したいのが、「小規模宅地等の特例」です。 一定の要件を満たすと、亡くなった方が自宅、事業または不動産賃貸などに使っていた土地について、相続税を計算する際の評価額を最大80％減額できます。 ただし、土地を相続すれば自動的に適用される制度ではありません。 土地の使い方、土地を相続する人、相続後の利用状況などによって、適用できるかどうかが変わります。.

相続は、何から考えればよいのでしょうか 相続について考えようとしても、税金、遺産分割、不動産、名義変更など、確認すべきことが多くあります。 「相続税がかかるのか知りたい」 「不動産を誰に引き継がせればよいのか分からない」 「家族でもめないように、今から準備しておきたい」 このような不安を感じる方も多いのではないでしょうか。 相続では、相続税だけでなく、財産の分け方や納税資金、その後の不動産管理まで含めて考えることが大切です。 この記事では、相続で整理すべきことを順番に、できるだけわかりやすく解説します。 目次 1．相続では、まず5つのことを整理しましょう 2．相続が始まったら、いつまでに何をすればよい？ 3．相続財産と借入金を確認しましょう 4．相続税がかかるか確認しましょう 5．財産をどのように分けるか考えましょう 6．不動産を相続するときに確認したいこと 7．相続税をどう支払うか確認しましょう 8．相続が始まる前にできること 9．専門家に相談した方がよいのはどのような場合？ 10．まとめ 1．相続では、まず5つのことを整理しましょう...

「親が高齢になってきて、アパートの管理が心配」 「認知症になる前に、売却や大規模修繕ができる体制を整えておきたい」 「相続でもめないように、今のうちに不動産の承継先を決めておきたい」 このようなご相談は、不動産オーナーの方から多くあります。 収益用不動産は、預金と違って管理の手間があります。入居者対応、修繕、借入金の返済、賃貸借契約、売却判断など、所有者の判断能力が低下すると止まってしまう手続が少なくありません。 そこで選択肢の一つになるのが、家族信託です。 ただし、家族信託は安易に設定すべきものではありません。 財産管理と承継設計のための仕組みであり、税務・登記・金融機関対応・相続人間の公平性をあわせて検討する必要があります。 家族信託とは何か 家族信託とは、簡単にいうと、財産を持っている人が、信頼できる家族に財産の管理を任せる仕組みのことです。 「誰が、誰のために、どの財産を、どのように管理するか」を契約で決めます。 たとえば、父が収益用不動産を所有している場合、家族信託を活用することで、不動産の管理・運営・処分（売却）に関する権限を、長男や

「相続税対策として、賃貸不動産を買いませんか？」 このような提案を受けたことがある方は、少なくないと思います。 これは、現金を不動産に組み替えることで、相続税評価額が下がるケースがあるからです。 特にアパート、賃貸マンション、貸店舗などの貸付用不動産は、入居者がいるため、所有者が自由に使える不動産よりも評価が下がることがあります。 ただし、令和8年度税制改正では、相続等の直前に取得した貸付用不動産の評価方法について、大きな見直しが行われます。 今後は、相続直前に不動産を取得して評価差を狙う対策は、これまでより慎重な判断が必要になります。 この記事では、不動産オーナーや資産家の方に向けて、今回の見直しで何が変わるのか、今後の相続対策で何を見るべきかを、解説します。 結論｜相続直前の「評価差を取りにいく対策」はNG 結論から言うと、今回の見直しで影響が大きいのは、「相続直前に貸付用不動産を取得して、短期間で相続税評価額を下げるような対策」です。 相続対策では、現金や預金をそのまま持っているより、不動産に組み替えた方が、相続税評価額が大幅に下がるケース

線路沿いの土地は、相続税評価を見直せることがあります 相続した土地が、線路沿いや大きな道路沿いにあって、窓をあけて生活することが難しい… 「駅に近いから便利」と見られることもありますが、実際に住むとなると話は別です。 こうした土地は、見た目の面積や路線価だけでは、本当の使いにくさが反映されていないことがあります。 静かな住宅地の土地と、電車音が響く土地。 同じ面積、同じ路線価でも、買う側の感じ方は違いますよね。 この「使いにくさ」を、相続税評価に反映できる場合があるのです。 騒音による10％評価減とは 相続税の土地評価は、原則として財産評価基本通達に基づいて行います。 市街地にある宅地は、路線価方式で評価するのが基本です。路線価方式とは、その土地が面している道路に付された路線価を基に、奥行や形状などを調整して評価する方法です。 ただし、土地の価値は、面積や道路付けだけで決まるわけではありません。 たとえば、次のような土地です。 ・電車や車の音が大きい ・日当たりが悪い ・近くに臭いの原因となる施設がある ・心理的に買い手が敬遠しやすい事情がある.

相続対策というと、まず「相続税を減らすこと」を思い浮かべる方が多いです。 もちろん、税金の負担を抑えることは大切です。でも実務上、本当に大変なのは、別のところにあります。 「誰がどの不動産を引き継ぐのか」 「現金が少なく、平等に分けられない」 「親の介護をした子と、していない子で感情がぶつかる」 こうした話は、決して珍しくありません。 特に地主・家主・不動産オーナーの相続では、財産の多くが土地や建物です。現金のように1円単位で分けることができません。 さらに、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。2024年4月1日より前に相続した未登記不動産も対象です。 つまり、相続の問題は「あとで考える」から「いま考える」時代に変わったのです。 この記事では、不動産オーナーが家族の争いを避けるために、何を準備すべきかを実務目線で解説します。 結論：相続対策は「節税」より先に「分け方」を決める...

地主の相続は、一般的な相続よりも話し合いが難しくなりがちです。 それはなぜでしょうか？ 理由はシンプル… 土地や建物などの不動産は、預金のようにきれいに分けられないからです。 例えば、親としては、「先祖代々の土地は長男に守ってほしい」と思っている。 一方で、ほかの子どもからすると、「土地をもらう人だけ得をしていないか」と感じることがあります。 ここに、介護の負担、同居の有無、相続人の配偶者の意見、納税資金の問題が重なります。 すると、長年仲が悪かったわけではない家族でも、相続をきっかけに一気に関係がこじれてしまうことがあります。 この記事では、地主の相続がもめやすい理由と、生前にできる対策を、税務・不動産・実務の視点から解説します。 結論：「土地を守る」と「公平に分ける」を分けて考える 地主の相続で大切なのは、「誰に土地を継がせるか」だけではありません。 それと同じくらい、「ほかの相続人にどう納得してもらうか」が重要です。 土地を守ること。 家族の公平感を守ること。 相続税を払える状態にしておくこと。 この3つを同時に考えないと、相続後にもめる可