はじめに 　不動産投資における「経費」は、収益（賃料）を得るために直接必要な支出かどうかで判断します。数字だけを整えても、私的要素の混入や根拠資料の欠落があれば税務調査で否認、追徴・加算税の対象となってしまいます。本稿では、まず経費にできるものと否認されやすいものの全体像をつかみ、節税効果が高い費用の見極め方や注意点、証拠・記録の残し方、さらに調査で狙われるポイントまで、実務の視点で整理します。 １．不動産投資の経費にできるもの 原則：①業務との直接性、②金額の相当性、③証拠（書類＋実態） 減価償却費（建物・建物附属設備） 　建物比率が高い不動産を購入することで減価償却費を相対的に多く計上することができます。また、建物本体と建物附属設備（電気・給排水・衛生・空調・EV 等）を区分することで早期に費用化が可能です（附属設備は建物に比べ耐用年数が短いため）。 　さらに、中古資産の場合は「中古資産の耐用年数計算」に基づいて償却年数を算出し早期に費用化することができます。 修繕費（原状回復・機能維持） 　雨漏り修理、原状回復、同等品交換など価値向上や寿命

はじめに 　不動産投資において「修繕費」と「資本的支出」の区分は、節税効果を大きく左右します。 修繕費はその年の必要経費（損金）として計上可能 資本的支出は建物・建物附属設備などに資産計上し、耐用年数に応じて減価償却 　この区分を誤ると、税務調査で否認→過年度修正→追徴課税という事態になりかねません。この区分は名目や金額ではなく実質で判定するのが原則ですので、しっかりと理解しましょう。 修繕費と資本的支出 基本的な考え方 修繕費 　壊れた箇所や老朽化した部分を元に戻すための工事費用。 　（例：雨漏り修理、同等品への交換、原状回復工事） 資本的支出 　建物の価値や使用可能期間（寿命）を実質的に伸ばす改良工事。 　（例：間取り変更、耐震補強、省エネ（高効率）設備の新設・更新、グレードアップ改装） 　ポイントは、「修繕」「改修」といった名目や金額の大きさではなく「実質」で判定することです。数百万円・数千万円の支出でも、価値・寿命を押し上げない単なる原状回復なら修繕費に該当し得ます。一方で少額でも性能向上・物理的付加・用途変更なら資本的支出と