税務・不動産・相続・財務のお役立ち情報

取引先との関係づくりや情報交換のために、ゴルフを利用している経営者は少なくありません。 不動産オーナーであれば、銀行、不動産会社、管理会社、建築会社などとゴルフをすることもあるでしょう。 そこで気になるのが、 「このゴルフ代は会社や事業の経費にしてよいのか？」 という問題です。 「取引先と行ったのだから経費になるだろう」と考えている方もいれば、「ゴルフは趣味だから経費にならない」と言われた経験がある方もいるかもしれません。 実は、ゴルフ代の税務上の取扱いは、単純に「ゴルフだから経費になる・ならない」と決まるものではありません。 特に重要なのが、 会社の社長として法人が負担する場合と、個人事業主・個人の不動産オーナーとして自分が負担する場合では、税務上の判断構造が異なる という点です。 この記事では、会社経営者・個人事業主・不動産オーナーを対象に、ゴルフ代をどこまで経費にできるのかを、国税庁の取扱いや実際の裁決事例を踏まえて解説します。 目次 1．結論｜ゴルフ代は経費にできるが、法人と個人では考え方が違う まず結論からいうと、取引先への接待や営業な

不動産会社や不動産オーナーから、次のような相談を受けることがある。 「個人で所有している収益不動産を資産管理会社へ移したい」 「建物を法人所有にして、再度、法人で減価償却費を計上したい」 このような場合、専門家から「所有権移転登記までしなくても、個人と法人の間で売買契約書を作れば法人へ不動産を移せる」と説明されることがある。しかし、これは注意が必要だ。 1．結論｜「売買契約書だけ」はおすすめしない 結論から言うと、個人所有の収益不動産について、売買契約書だけを作成し、法人の資産として減価償却費を計上する方法は、当法人では原則としておすすめしていません。 もちろん、所有権移転登記をしなければ絶対に法人へ所有権を移せないという意味ではない。民法上、不動産の所有権は当事者の合意によって移転することが可能だからだ。しかし、税務調査などで、 「この建物の本当の所有者は誰なのか」 と確認されたときに、売買契約書以外の事実がすべて個人所有のままであれば、法人が真の所有者であることを説明することが難しくなる。 法人税法第31条も、法人が各事業年度終了時に「有する

不動産投資をしていると、 「外壁塗装に500万円かかった。金額が大きいから資産計上ですか？」 「退去後にキッチンや浴室を交換したけれど、修繕費にできますか？」 「リフォーム会社の請求書に『改修工事一式』としか書かれていないけれど大丈夫？」 といった疑問が出てきます。 不動産の工事費について、税務上重要になるのが「修繕費」と「資本的支出」の区分です。 簡単にいうと、 修繕費：原則として、その年の必要経費・損金として計上 資本的支出：建物や建物附属設備などとして資産計上し、その後、減価償却 という違いがあります。 そのため、同じ500万円の工事でも、修繕費になるか資本的支出になるかによって、その年の所得や税額が大きく変わることがあります。 ただし、最初に知っておいていただきたいのは、 「工事金額が大きい＝資本的支出」ではない ということです。 1,000万円を超える工事であっても、建物を従来の状態に戻すための工事であれば、修繕費となる可能性があります。 反対に、比較的小さな金額でも、新しい設備を追加したり、建物の価値や使用可能期間を明らかに高めたりす

「中古不動産を購入すると、減価償却で節税できる」 不動産投資を検討している方であれば、一度は聞いたことがあるのではないでしょうか。 確かに、減価償却は不動産投資の税引後キャッシュフローを大きく左右する重要な仕組みです。特に中古物件では、新築より短い耐用年数を使用できる場合があり、購入後の一定期間に多くの減価償却費を計上できることがあります。 ただし、「減価償却費を大きく計上できる物件＝良い投資」ではありません。 土地と建物の取得価額をどう分けるか、建物と附属設備をどう区分するか、中古資産の耐用年数を何年とするかによって毎年の減価償却費は変わります。また、保有中に多くの減価償却費を計上すれば、将来売却するときの税金にも影響します。 本記事では、主に個人で賃貸用不動産を保有する不動産オーナーを対象に、減価償却の基本から中古資産の耐用年数、具体的な計算方法、土地・建物・設備の区分、売却時の注意点まで、実務で重要なポイントを解説します。 目次 1．結論｜減価償却は「節税額」だけで判断しない 不動産投資における減価償却を理解するうえで、最初に押さえておきた

不動産投資では、家賃収入から必要経費を差し引いて不動産所得を計算します。 そのため、 「どこまで経費にできるのか」 は、不動産オーナーにとって非常に重要なテーマです。 一方で、経費は単に「領収書があれば計上できる」というものではありません。 基本となるのは、次の3つです。 ① 不動産賃貸業との関連性 ② 支出金額や内容の合理性 ③ 領収書・契約書・記録などの裏付け 逆に、この3つをきちんと説明できる支出であれば、必要以上に経費計上を怖がる必要もありません。 本記事では、個人で収益不動産を所有している不動産オーナーを主な対象として、経費にできるもの・できないもの、判断に迷いやすい費用、減価償却を使った節税、税務調査への備えまで実務的に解説します。 ※法人で不動産を所有している場合には、「必要経費」ではなく「損金」として法人税を計算し、一部取扱いが異なります。 まず結論｜不動産投資の経費はどこまで認められる？ 不動産投資の経費には、「家賃収入の○％まで」といった一律の上限はありません。 重要なのは、その支出が不動産賃貸業のために必要なものであるかどう

不動産所得の確定申告では、家賃収入だけでなく、管理費、修繕費、借入金、固定資産税、減価償却などを確認するための資料が必要です。 しかし、初めて確定申告をする方や、税理士への依頼を検討している方の中には、次のような不安を感じる方も多いのではないでしょうか。 管理会社の年間収支報告書だけで足りるのか 領収書をどこまで整理すればよいのか 物件を購入した年は何を準備すればよいのか 資料がすべてそろっていなくても依頼できるのか 結論からいうと、すべての資料を完璧に整理してから税理士へ相談する必要はありません。 ただし、物件を購入した年や売却した年、大規模な修繕を行った年などは、通常の年よりも必要資料が増えます。資料が不足していると、正しい申告ができないだけでなく、追加の確認や資料の再取得に時間がかかることもあります。 この記事では、不動産所得の確定申告で必要となる資料を、毎年必要なものと、特定の年に必要となるものに分けて解説します。 なお、この記事でいう「必要な資料」には、税務署へ申告書と一緒に提出する書類だけでなく、税理士が収入や経費を確認し、申告書を作

中古マンションや一棟アパートなどを購入した際、売買契約書に「売買代金総額」しか記載されておらず、土地と建物の金額が分かれていないことがあります。 しかし、不動産を購入した後の税務処理では、売買代金を土地と建物に分けなければなりません。 土地は減価償却できない一方、建物は減価償却の対象となるためです。また、土地と建物では、消費税の取扱いも異なります。 それでは、売買契約書に土地・建物の内訳がない場合、どのように按分すればよいのでしょうか。 実務上、よく用いられるのは、土地と建物の固定資産税評価額の比率によって按分する方法です。 ただし、税法上、固定資産税評価額による按分だけが正しいと定められているわけではありません。物件の状態や取引内容によっては、不動産鑑定評価など、別の方法の方が合理的と判断されることもあります。 目次 1．土地と建物を按分するのはなぜ？ 2．売買契約書に内訳がない場合の基本的な考え方 3．按分する前に確認すべき資料 4．実務上は固定資産税評価額比による按分が第一候補 5．固定資産税評価額比をそのまま採用する前に検証したいケース.

不動産投資や賃貸経営では、物件価格、利回り、融資条件、キャッシュフローだけでなく、税務を購入前から確認しておくことが重要です。 不動産には、購入時の印紙税・登録免許税・不動産取得税、保有中の所得税・住民税・固定資産税、売却時の税負担など、さまざまな税金が関係します。生前贈与や相続によって不動産を承継する場合は、贈与税や相続税も検討しなければなりません。 さらに、購入時の土地・建物の価格配分、個人と法人のどちらで所有するか、保有中の減価償却や修繕費の処理は、毎年の税額だけでなく、将来の売却税額にも影響します。 税務を確認しないまま取引を進めると、「購入前なら選べた方法があった」「届出期限を過ぎて制度を利用できなかった」「売却時に想定外の税負担が生じた」ということにもなりかねません。 この記事では、不動産投資・賃貸経営に関する税務を、購入、保有・賃貸、売却、贈与・相続という流れに沿って解説します。 個別の制度だけを見るのではなく、それぞれの処理が将来の税負担や手残り資金にどのようにつながるかを確認していきましょう。 目次 1.不動産税務は「購入・保有

全国で空き家が増加する中、自治体が独自に「空き家へ課税する」という動きが出てきました。先行しているのが京都市です。大阪府寝屋川市でも、2026年7月9日に「空き家流通促進税」の条例案が可決されました。さらに神戸市では、都心部の分譲マンションの空室を対象とした「空室税」の導入が検討されています。 これまでの空き家対策は、補助金、空き家バンク、行政指導など、所有者の行動を後押しする施策が中心でした。しかし今後は、空き家を活用せずに保有し続けると税負担が増える、いわば「課税によって売却や賃貸を促す政策」へと変わっていく可能性があります。本記事では、京都市・寝屋川市・神戸市の制度を比較しながら、空き家を所有する個人や不動産オーナーにどのような影響があるのかを解説します。 全国の空き家は900万戸に 総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月1日時点の全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8％となっています。いずれも過去最多であり、日本の住宅のおよそ7戸に1戸が空き家という計算です。 ただし、一口に空き家といっても、その状況はさ

「減価償却などによって不動産所得を赤字にすれば、給与所得と相殺でき節税できる」 このような説明を聞き、不動産投資を検討する方は少なくありません。 確かに、不動産所得に赤字が生じた場合は、一定の範囲で給与所得や事業所得などと損益通算できます。 損益通算とは、ある所得で生じた赤字を、ほかの所得の黒字から差し引く仕組みです。 しかし、不動産所得が赤字であっても、その全額を損益通算できるとは限りません。 特に注意したいのが、土地を取得するための借入金利子、いわゆる「土地負債利子」です。 土地比率の高い収益不動産では、減価償却費によって不動産所得が赤字になっていても、損益通算できる金額が大幅に減ることがあります。 場合によっては、給与所得などと損益通算できる金額がゼロになってしまいます。 目次 1.不動産所得の赤字は全額を損益通算できるとは限らない 不動産所得は、原則として次のように計算します。 不動産所得　＝　家賃収入などの総収入金額　－　必要経費 主な必要経費には、次のものがあります。 ・管理費 ・修繕費 ・固定資産税 ・損害保険料 ・借入金利子 ・減