全国で空き家が増加する中、自治体が独自に「空き家へ課税する」という動きが出てきました。 先行しているのが京都市です。大阪府寝屋川市でも、2026年7月9日に「空き家流通促進税」の条例案が可決されました。さらに神戸市では、都心部の分譲マンションの空室を対象とした「空室税」の導入が検討されています。 これまでの空き家対策は、補助金、空き家バンク、行政指導など、所有者の行動を後押しする施策が中心でした。 しかし今後は、空き家を活用せずに保有し続けると税負担が増える、いわば「課税によって売却や賃貸を促す政策」へと変わっていく可能性があります。 本記事では、京都市・寝屋川市・神戸市の制度を比較しながら、空き家を所有する個人や不動産オーナーにどのような影響があるのかを解説します。 全国の空き家は900万戸に 総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月1日時点の全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8％となっています。 いずれも過去最多であり、日本の住宅のおよそ7戸に1戸が空き家という計算です。 ただし、一口に空き家といっても、その

「減価償却などによって不動産所得を赤字にすれば、給与所得と相殺でき節税できる」 このような説明を聞き、不動産投資を検討する方は少なくありません。 確かに、不動産所得に赤字が生じた場合は、一定の範囲で給与所得や事業所得などと損益通算できます。 損益通算とは、ある所得で生じた赤字を、ほかの所得の黒字から差し引く仕組みです。 しかし、不動産所得が赤字であっても、その全額を損益通算できるとは限りません。 特に注意したいのが、土地を取得するための借入金利子、いわゆる「土地負債利子」です。 土地比率の高い収益不動産では、減価償却費によって不動産所得が赤字になっていても、損益通算できる金額が大幅に減ることがあります。 場合によっては、給与所得などと損益通算できる金額がゼロになります。 1.不動産所得の赤字は全額を損益通算できるとは限らない 不動産所得は、原則として次のように計算します。 不動産所得　＝　家賃収入などの総収入金額　－　必要経費 主な必要経費には、次のものがあります。 ・管理費 ・修繕費 ・固定資産税 ・損害保険料 ・借入金利子 ・減価償却費 ・税

はじめに 　不動産投資における「経費」は、収益（賃料）を得るために直接必要な支出かどうかで判断します。数字だけを整えても、私的要素の混入や根拠資料の欠落があれば税務調査で否認、追徴・加算税の対象となってしまいます。本稿では、まず経費にできるものと否認されやすいものの全体像をつかみ、節税効果が高い費用の見極め方や注意点、証拠・記録の残し方、さらに調査で狙われるポイントまで、実務の視点で整理します。 １．不動産投資の経費にできるもの 原則：①業務との直接性、②金額の相当性、③証拠（書類＋実態） 減価償却費（建物・建物附属設備） 　建物比率が高い不動産を購入することで減価償却費を相対的に多く計上することができます。また、建物本体と建物附属設備（電気・給排水・衛生・空調・EV 等）を区分することで早期に費用化が可能です（附属設備は建物に比べ耐用年数が短いため）。 　さらに、中古資産の場合は「中古資産の耐用年数計算」に基づいて償却年数を算出し早期に費用化することができます。 修繕費（原状回復・機能維持） 　雨漏り修理、原状回復、同等品交換など価値向上や寿命

はじめに 　不動産投資において「修繕費」と「資本的支出」の区分は、節税効果を大きく左右します。 修繕費はその年の必要経費（損金）として計上可能 資本的支出は建物・建物附属設備などに資産計上し、耐用年数に応じて減価償却 　この区分を誤ると、税務調査で否認→過年度修正→追徴課税という事態になりかねません。この区分は名目や金額ではなく実質で判定するのが原則ですので、しっかりと理解しましょう。 修繕費と資本的支出 基本的な考え方 修繕費 　壊れた箇所や老朽化した部分を元に戻すための工事費用。 　（例：雨漏り修理、同等品への交換、原状回復工事） 資本的支出 　建物の価値や使用可能期間（寿命）を実質的に伸ばす改良工事。 　（例：間取り変更、耐震補強、省エネ（高効率）設備の新設・更新、グレードアップ改装） 　ポイントは、「修繕」「改修」といった名目や金額の大きさではなく「実質」で判定することです。数百万円・数千万円の支出でも、価値・寿命を押し上げない単なる原状回復なら修繕費に該当し得ます。一方で少額でも性能向上・物理的付加・用途変更なら資本的支出と

1．減価償却は不動産投資の最大の武器 　不動産投資における節税の中心的な仕組みが「減価償却」です。現金の支出を伴わずに帳簿上は費用（損金）として計上できるため、所得税や住民税の負担を大きく軽減できます。ただし、耐用年数の設定や計算方法を誤ると、税務調査で否認されるリスクもあります。 　本記事では、減価償却の仕組みから計算方法、具体例、注意点まで「基礎編」として解説します。 2．減価償却とは？ 　減価償却とは、建物や設備などの固定資産（＝減価償却資産）を購入した際に、その全額を一度に経費にせず、一定の年数わたって少しずつ費用化していく仕組みのことです。 　一方、土地、借地権・地上権などは時の経過で価値が減らないとされ、減価償却の対象外（＝非償却資産）です。 3．計算方法のキホン：不動産は原則「定額法」 減価償却には定額法・定率法などがありますが、不動産では次のとおりです。 建物：平成10年4月1日以後に取得した建物は定額法のみ。 建物附属設備・構築物：平成28年4月1日以後取得分から定額法のみ（それ以前は定率法も選択可）。 【定額法の基本式】 減価

1．不動産と税務はなぜ切り離せないのか 　不動産投資は「資産形成」と「税務戦略」の両面を兼ね備えています。賃料収入によるキャッシュフローはもちろん、減価償却による所得税の圧縮、資産管理会社を活用した法人税の最適化、さらには相続税評価の引下げといった多角的な節税手段として長年利用されてきました。 　一方で、近年の税務調査や裁判例の動向を見ると、不動産を利用した節税スキームは調査や争点となりやすい分野の一つになってきています。 　国税庁は、申告データや第三者情報をAIでスコアリングし、「不自然なパターン」や「異常値」を抽出する仕組みを導入しています。実際、令和5事務年度（2023年度）の調査実績では、実地調査件数は約7万9,000件と前年度比94.9％に減少した一方で、申告漏れ所得金額は約7,989億円、追徴税額は約1,089億円にのぼり、いずれも過去最高水準となりました。 　こうした高額資産取引や不自然な税務処理が重点的に抽出される傾向が強まっている以上、今後は不動産を含む資産家層の投資案件について、調査や訴訟に発展するケースが増える可能性があると