不動産投資の減価償却とは？耐用年数・中古物件の計算方法・節税効果と注意点を解説
更新日：10月4日
「中古不動産を購入すると、減価償却で節税できる」
不動産投資を検討している方であれば、一度は聞いたことがあるのではないでしょうか。
確かに、減価償却は不動産投資の税引後キャッシュフローを大きく左右する重要な仕組みです。特に中古物件では、新築より短い耐用年数を使用できる場合があり、購入後の一定期間に多くの減価償却費を計上できることがあります。
ただし、「減価償却費を大きく計上できる物件＝良い投資」ではありません。
土地と建物の取得価額をどう分けるか、建物と附属設備をどう区分するか、中古資産の耐用年数を何年とするかによって毎年の減価償却費は変わります。また、保有中に多くの減価償却費を計上すれば、将来売却するときの税金にも影響します。
本記事では、主に個人で賃貸用不動産を保有する不動産オーナーを対象に、減価償却の基本から中古資産の耐用年数、具体的な計算方法、土地・建物・設備の区分、売却時の注意点まで、実務で重要なポイントを解説します。
目次
1．結論｜減価償却は「節税額」だけで判断しない
不動産投資における減価償却を理解するうえで、最初に押さえておきたいのは次の考え方です。
減価償却とは、建物などの取得価額を一定期間にわたって費用化する仕組みであり、税金そのものを消してしまう制度ではありません。
減価償却費が大きくなると、保有中の不動産所得を圧縮できるため、一定の場合には所得税・住民税等の負担を軽減できます。一方で、減価償却が進むほど将来売却時の建物の取得費は小さくなるため、譲渡所得が大きくなる可能性があります。
したがって、不動産投資では、
「今年いくら節税できるか」ではなく、「保有中の税負担・キャッシュフロー・売却時の税金まで含め、最終的にいくら手元に残るか」
を見ることが重要です。
2．そもそも減価償却とは？
不動産を購入したからといって、購入代金の全額をその年の必要経費にできるわけではありません。
建物や建物附属設備などは長期間使用できる資産です。そのため税務上は、取得価額を一定の使用期間にわたって少しずつ費用化します。この手続きを減価償却といいます。
たとえば3,000万円の建物を購入した場合、購入した年に3,000万円を一括して経費にするのではなく、税法で定められた耐用年数などに基づき、毎年一定額を必要経費として計上していきます。
ここで重要なのが、減価償却費を計上する年に、同額の現金支出が発生するわけではないという点です。
購入時には当然、自己資金の支出や借入れが発生しています。しかし、その後は減価償却費という会計上・税務上の費用を計上しても、その年に減価償却費と同額のお金が出ていくわけではありません。
これが、不動産投資において「会計上の利益」と「実際のキャッシュフロー」が異なる大きな理由の一つです。
3．土地は減価償却できない｜建物・設備が対象
一棟物件を購入した場合には、購入価格を土地と建物にどのように分けるかが重要です。契約書に内訳がない場合の考え方は、「売買契約書に土地・建物の内訳がない場合はどう按分する？」で解説しています。
土地は、税務上「時の経過によって価値が減少する資産」とされていないため、原則として減価償却の対象外です。一方、建物や建物附属設備、構築物などは減価償却資産となります。
たとえば1億円で一棟アパートを購入し、その内訳が、
区分 | 取得価額 | 減価償却 |
土地 | 6,000万円 | 対象外 |
建物 | 3,200万円 | 対象 |
建物附属設備 | 800万円 | 対象 |
であれば、減価償却の対象となるのは建物3,200万円と建物附属設備800万円です。
そのため、購入価格1億円のうち、土地・建物・設備にそれぞれいくら配分されるのかは、減価償却費を計算するうえで非常に重要になります。
4．不動産の減価償却は原則「定額法」
現在取得する賃貸用建物については、基本的に定額法によって減価償却費を計算します。
定額法とは、取得価額に耐用年数に応じた償却率を乗じ、原則として毎年ほぼ同額を減価償却していく方法です。
減価償却費 ＝ 取得価額 × 定額法の償却率
平成10年4月1日以後に取得した建物については定額法のみ、平成28年4月1日以後に取得した建物附属設備・構築物についても定額法のみとなっています。
また、年の途中から賃貸の用に供した場合には、その年に事業に使用した月数に応じて月割計算します。
「購入日」ではなく「事業の用に供した日」が重要
減価償却を開始する基準は、単に売買契約を締結した日ではなく、原則としてその資産を事業の用に供した日です。
賃貸マンションの場合、必ずしも入居者が実際に入居した日とは限りません。建物が使用可能な状態となり、入居者の募集を開始している場合には、実際の入居がなくても事業の用に供したと判断されることがあります。
購入年の減価償却費を計算する際には、引渡日だけでなく、管理開始日や入居募集開始日なども確認しておくことが重要です。
5．建物の法定耐用年数は構造によって異なる
減価償却費を計算する際の基本となるのが法定耐用年数です。
法定耐用年数とは、税務上、資産の種類や構造・用途ごとに定められている使用期間です。
賃貸住宅でよく使われる代表的な耐用年数は次のとおりです。
建物の構造・用途 | 法定耐用年数 |
木造・住宅用 | 22年 |
鉄骨鉄筋コンクリート造・住宅用 鉄筋コンクリート造・住宅用 | 47年 |
金属造・住宅用（骨格材4mm超） | 34年 |
金属造・住宅用（骨格材3mm超4mm以下） | 27年 |
金属造・住宅用（骨格材3mm以下） | 19年 |
鉄骨造は「軽量鉄骨」「重量鉄骨」という呼び方だけで判断しない
鉄骨造について実務上特に注意したいのが、耐用年数は一般的な「軽量鉄骨」「重量鉄骨」という呼び方だけで決まるわけではないことです。
税務上は、骨格材の肉厚が何mmかによって耐用年数が変わります。
そのため、不動産登記事項証明書に「鉄骨造」と記載されているだけでは、19年・27年・34年のどれに該当するか判断できない場合があります。
新築時の確認申請書、設計図書、構造図などを確認し、骨格材の厚さを確認する必要があります。築古物件では資料が残っていないこともあるため、購入前後の資料収集が重要です。
鉄骨造は骨格材の厚さによって耐用年数が異なるため、「鉄骨造」という記載だけでは判断できない場合があります。確認資料については、「鉄骨造の法定耐用年数は？」をご覧ください。
6．中古物件は耐用年数を短くできる場合がある
中古不動産が減価償却の観点から注目される大きな理由が、中古資産については法定耐用年数より短い耐用年数を使用できる場合があることです。
中古資産を取得した場合には、原則として取得後の使用可能期間を合理的に見積もることができます。
しかし、実務上、築年数の経過した建物について「あと何年使用可能か」を合理的かつ客観的に算定するのは容易ではありません。
そこで、使用可能期間の見積りが困難な場合には、一定の簡便法を使用できます。
中古資産の簡便法
状況 | 耐用年数の計算 |
法定耐用年数を全部経過 | 法定耐用年数 × 20％ |
法定耐用年数の一部を経過 | （法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％ |
計算結果に1年未満の端数がある場合には切り捨て、2年未満となる場合には2年とします。
例：築6年8か月の木造アパート
木造住宅の法定耐用年数は22年です。
2019年5月に新築された木造アパートを2026年1月に取得したとすると、経過年数は6年8か月、つまり80か月です。
法定耐用年数22年を月数にすると264か月です。
（264か月－80か月）＋80か月×20％＝184か月＋16か月＝200か月
200か月÷12＝16.66…年となり、1年未満を切り捨てるため、
簡便法による耐用年数は16年
となります。なお、定額法の償却率は0.063です。
7．中古資産の簡便法は「いつでも使える」わけではない
中古物件を取得した際に特に注意したいのが、簡便法による耐用年数の算定時期です。
国税庁は、中古資産の耐用年数の算定について、その中古資産を事業の用に供した事業年度に行うことができ、その年度で耐用年数の算定をしなかった場合には、その後の年度で算定することはできないとしています。
つまり、
「とりあえず今年は新築と同じ法定耐用年数で申告して、来年から中古資産の簡便法に変更しよう」
という処理はできません。
中古物件を取得した初年度は、耐用年数の検討を後回しにしないことが非常に重要です。
また、中古資産を事業の用に供するために多額の改修工事を行った場合にも注意が必要です。事業供用のために行った資本的支出の金額が中古資産の取得価額の50％を超える場合には、原則として簡便法をそのまま使用することはできません。
築古物件を購入して大規模なリノベーションを行うケースでは、物件の築年数だけを見て耐用年数を決めないようにしましょう。
8．建物附属設備を分けると減価償却の時期が変わる
建物には、電気設備、給排水設備、空調設備、エレベーターなど、さまざまな設備が含まれています。
これらのうち税務上「建物附属設備」に該当するものは、建物本体とは異なる耐用年数が設定されています。
たとえば、代表的なものでは、
建物附属設備 | 法定耐用年数 |
電気設備（一定のものを除く） | 15年 |
給排水・衛生設備、ガス設備 | 15年 |
冷暖房設備等 | 13年または15年 |
エレベーター | 17年 |
消火・排煙・災害報知設備 | 8年 |
となっています。
建物本体より耐用年数が短い設備に合理的に取得価額を配分できれば、建物全体を一つの資産として償却する場合よりも、購入後の早い時期に減価償却費を多く計上できる場合があります。
ただし、ここで重要なのは、「節税するために好きな金額を設備へ配分してよい」という意味ではないことです。
建築時の工事明細、設備の見積書・請求書、売主が保有する資料など、合理的な算定根拠が必要です。
9．具体例｜建物と設備を分けると減価償却費はいくら変わる？
先ほどの中古木造アパートを例に考えてみましょう。
前提条件
物件価格は7,000万円で、土地4,000万円、建物等3,000万円とします。
2019年5月新築、2026年1月取得・事業供用開始とし、設備についても新築時から設置され、その後更新されていないものと仮定します。
ケース① 3,000万円すべてを建物として処理
中古木造建物の簡便法による耐用年数は16年、定額法の償却率は0.063です。
3,000万円 × 0.063 ＝ 189万円
したがって、年間の減価償却費は189万円となります。
ケース② 建物2,400万円・建物附属設備600万円に合理的に区分
建物本体は耐用年数16年、償却率0.063です。
2,400万円 × 0.063 ＝151万2,000円
一方、法定耐用年数15年の設備について、同じく6年8か月経過しているものとして簡便法を適用すると、
（180か月－80か月）＋80か月×20％＝100か月＋16か月＝116か月
116か月÷12＝9.66…年のため、耐用年数は9年となります。
9年の定額法償却率は0.112なので、
600万円 × 0.112 ＝67万2,000円
となります。
したがって、
151万2,000円＋67万2,000円＝218万4,000円
が年間の減価償却費です。
ケース① | ケース② | |
建物本体 | 189万円 | 151.2万円 |
建物附属設備 | ― | 67.2万円 |
合計 | 189万円 | 218.4万円 |
差額 | 29.4万円 |
ケース②の方が、その年の減価償却費は29万4,000円多くなります。
仮にこの29万4,000円がそのまま課税所得を減少させ、所得税・住民税等を合わせた限界税率を30％と仮定すると、当年の税負担への影響は概算で、
29万4,000円 × 30％ ＝ 約8万8,000円
となります。
ただし、これは税金が永久に8万8,000円消えるという意味ではありません。
設備を区分することによって、減価償却費をより早い時期に計上している側面が大きく、将来の減価償却費や売却時の税金まで含めて評価する必要があります。
10．土地・建物・設備の取得価額は合理的に区分する
一棟物件を購入するときは、土地と建物がまとめて「1億円」などと売買されることがあります。
しかし、土地は減価償却できず、建物・設備は減価償却できます。そのため、購入価格をどのように土地・建物・設備へ区分するかによって毎年の減価償却費が変わります。
売買契約書に土地・建物の内訳が記載されている場合、その金額は重要な判断材料になります。ただし、契約書に書かれていれば、どのような区分でも必ず税務上認められるというものではありません。
契約書に区分がない場合や、区分金額の合理性に疑問がある場合には、固定資産税評価額の比率、鑑定評価、建築時の工事費など、客観的な資料から合理的に算定することを検討します。
平成12年12月28日の国税不服審判所裁決でも、土地・建物の区分が不明な中古マンションについて固定資産税評価額の比率を用い、さらに建物本体と建物附属設備について建築時の工事費割合を基礎として区分する方法が合理的と判断されています。
大切なのは、「建物割合を高くすると減価償却が増えるから」という結論ありきで割合を決めるのではなく、第三者に説明できる算定根拠を残すことです。
11．減価償却による赤字は必ず給与所得と通算できるとは限らない
個人で賃貸不動産を所有している場合、不動産所得が赤字になると、原則として給与所得など他の所得と損益通算できる場合があります。
そのため、高所得の会社員や経営者が中古不動産を購入し、減価償却費によって不動産所得を圧縮する方法が「不動産による節税」として紹介されることがあります。
しかし、赤字になればすべて損益通算できるわけではありません。
たとえば、不動産所得の赤字のうち、土地等を取得するための借入金利子に相当する一定部分は損益通算の対象になりません。また、国外中古建物については、簡便法による減価償却費に起因する一定の損失について損益通算が制限されています。
したがって、
「減価償却費500万円＝給与所得を500万円減らせる」
とは限りません。
物件購入前のシミュレーションでは、減価償却費だけを見るのではなく、借入金利子の内訳や他の所得との関係まで確認する必要があります。
12．重要｜減価償却は「税金が消える」わけではない
不動産投資における減価償却で、最も誤解されやすいポイントです。
個人が賃貸用建物を売却した場合、譲渡所得を計算する際の建物の取得費は、原則として購入時の取得価額そのままではありません。
建物の取得費＝購入代金等－所有期間中の減価償却費相当額
となります。
つまり、保有中に減価償却が進むほど、売却時の取得費が小さくなり、同じ価格で売却しても譲渡所得は大きくなりやすくなります。
たとえば、建物の取得価額が3,000万円で、保有期間中に累計1,000万円の減価償却費を計上している場合、単純化すれば売却時の建物取得費は2,000万円まで減少しています。
このため、
保有中は減価償却によって所得税等が軽減された一方、売却時には譲渡所得が増える
ということが起こります。
減価償却には、税金を完全になくすというより、税負担が発生する時期を後ろへずらす「課税の繰延べ」の性格を持つケースもあると考えると分かりやすいでしょう。
なお、個人の事業用建物については、実際の確定申告で減価償却費を必要経費として計上していなかったとしても、売却時の取得費計算では原則として毎年の減価償却費相当額を考慮します。
「減価償却を計上しなければ、売却時の取得費を高く残せる」という考え方はできない点にも注意が必要です。
13．減価償却を最大化すれば良い投資になるわけではない
不動産投資では、
「4年で償却できるから節税に有利」
「建物割合が高いから節税できる」
「設備を細かく分ければ減価償却が増える」
といった説明を受けることがあります。
税務上合理的な範囲で減価償却を適切に計上すること自体に問題はありません。
しかし、投資判断で本当に重要なのは、減価償却費の大きさではありません。
たとえば、減価償却費が大きくても、物件価格そのものが割高であったり、賃料下落や修繕費が大きかったり、融資条件が悪かったり、出口で売却損が発生したりすれば、投資全体として成功したとはいえません。
また、次の物件購入を考える場合には、税務上の所得だけでなく、金融機関が物件の収益性、借入残高、返済実績、自己資金などをどのように評価するかも重要になります。
したがって、私たちは不動産投資を検討する際、
減価償却費→税引後キャッシュフロー→借入返済→次の融資→売却時の税金→最終的な手残り
まで一連で見ることが重要だと考えています。
税金が少ない投資と、手元にお金が残る投資は、必ずしも同じではありません。
14．中古不動産を購入したら確認したい6つの資料
減価償却は、確定申告の時期になってから初めて検討するのではなく、物件を購入した段階で整理することが重要です。
特に中古不動産を取得した場合には、次の資料を早めに確認しておきましょう。
売買契約書・精算書：土地・建物の価格区分や消費税額などを確認する
固定資産税課税明細書・評価証明書：土地・建物の評価額を確認する
登記事項証明書：建物の構造、新築年月日などを確認する
建築確認資料・設計図書：鉄骨造の骨格材の厚さなど、登記だけでは分からない情報を確認する
工事明細・設備資料：建物本体と建物附属設備を合理的に区分できるか確認する
引渡し・賃貸募集等の資料：いつから事業の用に供したかを確認する
特に中古資産の簡便法による耐用年数は、後から自由に変更できるものではありません。
「資料がそろっていないから、とりあえず前年と同じ処理をする」のではなく、購入初年度に取得価額・耐用年数・事業供用時期まで整理することが重要です。
15．まとめ
減価償却は、不動産投資における税務を理解するうえで欠かせない仕組みです。
特に中古物件では、簡便法によって新築より短い耐用年数を使用できる場合があり、建物本体と建物附属設備を合理的に区分することで、購入後の減価償却費が大きく変わることもあります。
一方で、
「耐用年数を短くする」
「建物割合を高くする」
「設備へ多く配分する」
こと自体が目的になってはいけません。
重要なのは、その処理に合理的な根拠があり、税務調査でも説明できること。そして、保有中の節税効果だけでなく、キャッシュフローや融資、将来売却したときの税負担まで含めて判断することです。
減価償却は、正しく使えば不動産投資の税引後キャッシュフローを改善する有効な仕組みです。
しかし、「減価償却を最大化すること」と「不動産投資の利益を最大化すること」は同じではありません。
購入時から出口までを一体でシミュレーションし、最終的な手残りを基準に投資判断をすることが重要です。
参考資料
国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」国税庁 No.2100
国税庁「No.2106 定額法と定率法による減価償却」国税庁 No.2106
国税庁「No.5404 中古資産の耐用年数」国税庁 No.5404
国税庁「No.5400-2 事業の用に供した日」国税庁 No.5400-2
国税庁「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」国税庁 No.1391
国税庁「No.3261 建物の取得費の計算」国税庁 No.3261
国税不服審判所「平成12年12月28日裁決・裁決事例集No.60 157頁」国税不服審判所 平成12年12月28日裁決
e-Gov法令検索「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」e-Gov法令検索 耐用年数省令
監修者
志田 宏樹
公認会計士・税理士・宅地建物取引士
監査法人で上場企業等の監査業務に従事した後、投資用不動産会社で財務責任者として勤務。金融機関対応、資金調達、会計実務、税務調査対応等を経験。現在はアポロ税理士法人の代表社員として、不動産オーナーや企業経営者に対し、税務・財務・融資・不動産に関する支援を行っている。
専門分野：不動産税務／不動産法人化／融資・資金調達／財務／相続・資産承継
