不動産を買うと相続税はなぜ下がる？―不動産オーナー向けにやさしく解説
- infoapollo
- 9月14日
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1. 不動産で相続税が抑えられる理由
相続税評価額と市場価格（時価）のギャップがある
相続の場面は、「評価の物差し」が変わります。
土地は路線価、建物は固定資産税評価額──この“税務の物差し”は、実際の取引価格より控えめに出ることが少なくありません。たとえば時価1億円の不動産でも、税務上の評価は8,000万円ほど。同じ1億円でも、持ち方次第で負担が変わるのです。
さらに、賃貸用不動産（アパート・マンションや貸家）であれば、土地については「貸家建付地（かしやたてつけち）」の減額補正や一定の要件を満たせば「小規模宅地等の特例」を使うことで、評価額を一層下げられる場合もあります。建物についても貸家の減額補正が適用され評価額が下がります。
借入金は相続財産から控除できる
相続税は基本的に純資産（資産－負債）に課税されます。プラスの財産（不動産・預貯金・株式など）を評価したうえで、そこからマイナスの財産（借入金や未払金など）を差し引く仕組みです。
このため、現金2億円をそのまま持って相続するより、2億円の不動産を借入1.2億円＋自己資金8,000万円で購入しておけば、課税対象は「資産2億円（※）－負債1.2億円＝純資産8,000万円」となり、相続税の対象額を大きく圧縮できます。
※：ここでは説明の単純化のため１で説明した不動産の評価は無視しています。
2. 評価の流れを解説
相続税の流れを図示すると以下のようになります。
相続計算の全体像は、法定相続人把握 → 資産負債の把握/評価 → 税額の算出が基本となります。
ここでは不動産の評価に絞って、要点だけを解説していきます。
2-1.相続税評価額の算定
2-1-1.土地（宅地）の評価
①貸家建付地の評価
自身が所有する賃貸用不動産の土地は「貸家建付地」として評価し、相続税評価額は次の式で求めます。
自用地価額 ×〔1 −（借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
＝（自用地評価額 －（ 自用地評価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 ））ここでいう自用地価額は、所有者が自由に利用できる前提の土地（自宅用地など）の価額で、実務上は路線価方式等（敷地面積 × 路線価 × 各種補正率 × 持分割合）で算定します。
一方、アパート等で入居者が居住している土地は、借家権の存在により立退き請求・取り壊し・用途変更に制約がかかります。相続税評価では、この利用制限（＝換金性の低下）を上式のとおり機械的に減額して反映します。
目安として、住宅街の賃貸物件では借地権割合が60～70％となる地域が多く、借家権割合30％・賃貸割合100％とすると、減額率は約18～21％（＝0.6×0.3～0.7×0.3）となり、自用地価額からおおむね20％前後の評価減になるケースが一般的です。※地域の割合や賃貸割合によって変動します。
自用地価額：その土地を自分で自由に使えると仮定したときの価額（路線価方式等で計算）。
借地権割合：エリアごとの地価に占める借地権の割合（路線価図に表示※1）
借家権割合：第三者（入居者）の占有権割合（原則全国一律30％）。
賃貸割合：敷地のうち、実際に賃貸建物の用に供されている部分の割合（全部貸していれば100％(※2)、自宅＋賃貸の混在なら延床面積比など合理的な方法で按分）。
※1：借地権割合は都心商業地ほどA・Bが多く、郊外ほどE〜Gが増える傾向があります。
（注：以下はあくまでもイメージとなりますので保有物件の路線価は最新の路線価図or倍率表で個別にご確認ください）
記号 | 借地権割合 | 代表的な傾向（目安） |
A | 90% | 大都市の都心一等地の商業地など（例：都心の主要幹線沿い）。 |
B | 80% | 都市中枢・高集積の商業地、駅前一等地など。 |
C | 70% | 都心近接の商業地・繁華街、主要ターミナル周辺の一部住宅地。 |
D | 60% | 都市の一般的な住宅地や準商業地。 |
E | 50% | 郊外の住宅地、地方中核都市の標準的エリア。 |
F | 40% | 地方都市の周辺部・密度が低い住宅地。 |
G | 30% | 郊外・農村部など、収益性・転用自由度が相対的に低い地域。 |
※2：賃貸割合は、入居中の“住戸数の割合”ではなく、賃貸に供している独立部分の床面積合計を分子、独立部分の床面積合計を分母とする「床面積比」で算出します。満室であれば賃貸割合は100％です。
賃貸割合は、賃貸物件として他人に貸している住戸の戸数ではなく専有部分の床面積で算出します。具体的な計算式は、次の通りです。
賃貸割合は、相続が開始されたときの状況で計算されます。ただし、賃貸マンションや賃貸アパートの場合、次の事実関係がそろっていれば、空室部分の床面積も賃貸割合の分子に含められます。
課税時期の前に継続して賃貸されていた独立部分であること。
退去後速やかに募集を開始し、空室期間中は他用途で使用していないこと。
空室期間が課税時期の前後で例えば1か月程度
の一時的期間であること。
「1か月」は目安で、厳密な日数基準ではありません（全体事情で判断）。2～3か月空いていたとしても、募集の開始時期・活動状況・賃料設定・成約までの経緯などの説明資料をしっかり残しておけば、認められる余地は十分あると考えます。
課税時期後も、一時的でない賃貸が継続していること。
“一時的空室”の主張が通りやすくなるように、以下の資料を残しておくと良いでしょう。
募集開始の記録：募集依頼書・レインズ/ポータル掲載履歴・チラシ入稿日・画像の保存（スクリーンショット）。
空室期間の管理記録：入退去日、内覧履歴、申込書・審査記録、成約日。
“他用途なし”の証跡：短期貸し・民泊・倉庫利用等をしていない誓約／管理会社メモ。
課税時期後の継続賃貸：賃貸借契約書（開始日・期間）、賃料入金記録。
②小規模宅地の特例（貸付事業用宅地等）
一定の要件を満たす宅地については評価額を大幅に減額できます。事業や居住の継続を守るための制度で、対象ごとに上限面積と減額割合が決まっています。
賃貸用不動産の土地（貸付事業用宅地等）の場合、最大200㎡まで評価額が50％減額できます。
例えば、200㎡の土地の上に貸アパート1棟があり、土地部分の相続税評価額（貸家建付地として評価後）が6,000万円としましょう。貸付事業用宅地等に該当すれば、土地部分の評価額が3,000万円まで減額され、結果として相続税の支払を抑えることができます。
基本要件
賃貸アパートの土地に「小規模宅地等の特例」を適用させるためには、以下の要件を満たす必要があります。
上記の要点をまとめると以下となります。
1．相続税の申告期限まで貸付事業を継続すること
2．その宅地を相続税の申告期限まで保有し続けること
3．相続開始前3年以内に貸付事業の用に供されたものでないことただし、「3.」の要件については例外も認められており、「事業的規模（5棟10室基準）」で貸付事業を行っていた場合などであれば、3年以内に貸付事業の用に供されたものでも、本特例の適用が可能です。
小規模宅地の特例事例（もう一歩踏み込んで理解したい方向け）
事例1．相続前3年以内の“新規貸付”を含む2棟持ち
状況：
父（被相続人）は賃貸用不動産を2棟所有。1棟目は相続発生5年前に取得した6部屋のアパート、2棟目は相続発生の1年前に取得した5部屋のアパート。
相続後：
子が承継・継続。
判定：
1棟目（土地）： 貸付事業用宅地等として適用OK（上限200㎡・50％減）
2棟目（土地）：適用不可（3年以内に新たに貸付の用に供した宅地＝「3年以内貸付宅地等」）。例外に当たるには、被相続人等が相続時まで“3年超”、特定貸付事業（準事業以外の貸付事業）を継続していた必要がありますが、本件は事業的規模（11室）になったのが相続の1年前なので、例外規定が適用できません。
事例2．自宅併用の賃貸アパート（オーナー居住＋賃貸）
状況：
父（被相続人）が1階を自宅、2〜3階を賃貸（全体9戸中、自宅1・賃貸8）で長年運用。
相続後：
長男が所有を継続し、自宅部分は空家にせず（配偶者が居住 or 同居親族が居住等）、賃貸部分も賃貸継続。
判定：
居住用区分（特定居住用）：自宅に対応する按分部分に80％減（上限330㎡）の適用余地。適用者は配偶者・同居親族・要件を満たす「家なき子」等。
貸付事業用区分（貸家建付地）：賃貸に対応する按分部分に50％減（上限200㎡）の適用余地。
面積枠に注意：貸付を含む併用なので、合算は実質200㎡総枠（換算式）で判定します。 (事業×200/400)+(居住×200/330)+(貸付) ≤ 200㎡ の範囲で配分。
詳しくは別記事で解説しておりますのでご覧ください。
事例3．相続した賃貸アパートに空室があった場合 → 一時的空室なら賃貸扱いOK
状況：
相続時点で9戸中2戸が空室。生前から賃貸継続。
相続後：
長男が所有継続し、空室は速やかに募集。数週間〜1〜2か月で入居。
判定：
貸付事業用宅地等としての小規模宅地特例は、原則適用可。相続直前に貸付事業の用に供されており、相続後も申告期限まで所有・賃貸継続していればOK。
賃貸割合の算定でも、要件（継続賃貸・速やかな募集・空室は“たとえば1か月程度”の一時的期間・相続後も一時的でない賃貸継続）が満たされれば、空室も“賃貸扱い”に算入可能。
反対に、募集実態が乏しい／長期空室を放置／相場とかけ離れた賃料設定等の場合は賃貸扱いが否定され、小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）は適用できません。
詳しくは別記事で解説しておりますのでご覧ください。
参考：自用地の評価の詳細
・自用地の評価
①路線価が設定されている地域
敷地面積（㎡）× 路線価 × 持分割合 × 補正率敷地面積は、課税時期における実際の面積で評価します。そのため、評価する土地の地積（面積）が、登記簿上の地積（公簿上の地積）と異なる場合には、実際の面積により評価することとなります。ただし実務では、すべての土地で新たに実測（測量）を義務づけているわけではありません。趣旨は「台帳（登記）面積と実際がズレている土地は、実際面積に合わせる」ことで、把握できない場合まで一律に測量を求めてはいません。ズレの把握が困難で、登記面積で評価しても他との均衡を著しく欠かない場合などは、登記面積のまま扱うこともあります。
路線価とは、主に市街地の路線（道路）に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額のことで、千円単位で設定されています。路線価は国税庁ホームページで確認することができます。
補正率は、土地の形状によって土地（宅地）の価額を調整する割合のことです。補正率には「奥行価格補正率」「不整形地補正率」「側方路線影響加算率」「間口狭小補正率」などがあります。
②路線価が設定されていない地域
固定資産税評価額 × 倍率 × 持分割合市街化調整区域・新規造成地・取引が少ない地域は倍率方式になることが一般的です。なお、土地の形状や接道状況による影響は固定資産税評価額に織り込まれているため、倍率方式では補正率による調整は行いません。
2-1-2.建物（家屋）の評価
賃貸用不動産の建物（家屋）の相続税評価額は次の式で求めます。
固定資産税評価額 ×〔1 −（借家権割合 × 賃貸割合）〕
＝（固定資産税評価額 － 固定資産税評価額 × 借家権割合 × 賃貸割合）借家権割合は全国一律30％なので、賃貸用不動産の場合は、自己利用に比べて評価額が約30％減額されることになります。賃貸割合については先述した内容と同じです。
なお、建物（家屋）の評価額は土地のように市場価格の一定割合で捉えることは困難です。なぜならば、固定資産税評価額の作りがコスト型（再建築価格×経年減点補正）のため、市場の収益性を直接は反映しないからです。したがって、築年数・状態・稼働・地域の利回りで、固定資産税評価額と“家屋の市場価値”の関係は大きく変わります。
ただし、ざっくりとした傾向（目安）をあげると以下のようになります。
築浅・稼働良好・低利回りエリア
収益力が高く、家屋の市場価値（寄与）が厚くなりやすい
→ 市場価値 ≧ 固定資産税評価額 になりやすい
なお、新築当初は請負工事金額の50～60％程度の価格で評価されるのが一般的です。
築古×未修繕・建替え前提・機能的陳腐化
取引では“ほぼ土地値”（家屋は解体前提）
市場価値（家屋）≦ 0 に近い一方、評価は残存率(20％)で下げ止まり
→固定資産税評価額 ＞ 市場価値 になりやすい
中築・適切に修繕済み
双方が近づきやすいが、評価のタイムラグで差が出ることも
3. ケーススタディ：実際に賃貸用不動産を購入したらどれくらい差が出る？（概算イメージ）
前提
物件購入前の保有資産は現金1億円、負債はゼロ
市場価格1億円（土地5,000万円、建物5,000万円）の賃貸用不動産を購入
土地路線価4,000万円、建物固定資産税評価額は3,000万円
借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%、入居率は100％
購入資金のうち8,000万円はローン、2000万円は自己資金
敷地面積は100㎡
概算評価
購入直前
純資産：1億円
1.資産：現金 1億円
2.負債：なし購入後の資産・負債（時点：購入直後を想定）
純資産：3,740万円
1.資産：1億1,740万円（＝8,000万円＋1,640万円＋2,100万円）
現金：8,000万円（頭金2,000万円を支払済み）
土地の相続税評価額（貸家建付地→小規模宅地適用後）：1,640万円
4,000万 ×（1 − 借地権割合60% × 借家権割合30% × 賃貸割合100%）
＝4,000万 × (1 − 0.18) = 3,280万円
・小規模宅地の特例が使用できると想定した場合
貸家建付地評価額 × 50%
＝3,280万円 × 50%
＝1,640万円
建物の相続税評価額（貸家）：2,100万円
3,000万 ×〔1 − 借家権割合30% × 賃貸割合100%〕
＝3,000万 × 0.7 = 2,100万円
2.負債：8,000万円
借入金元本：8,000万円
純資産差額：購入前1億円 → 購入後3,740万円（▲6,260万円）
（※小規模宅地の特例を使わない場合の純資産は5,380万円（▲4,620万円））
このように、「不動産」と「借入金」を活用することによって、相続税の計算基礎である純資産を圧縮することが可能となり、相続税を抑えることができます。
ただ、相続税の圧縮だけを目的にした取得や過度に相続税を圧縮するスキームの場合、税務否認リスクや保有期間中のキャッシュフローがマイナスになる可能性が高いので絶対に避けるべきです。あくまでも「この不動産は自身の資産形成に役立つか？」という目的を基本として購入することが大切です。
4. 突然の否認！－財産評価基本通達6項（総則6）って何？〔裁判例〕
上述したように、賃貸用不動産の取得により、結果として相続税負担が軽くなる場合があります。
ただし、財産評価基本通達6項（以下、総則6項）は、通達どおりの評価が「著しく不適当」となる例外的なケースでは、国税庁長官の指示により通達によらない評価（＝適正な時価評価）を行いうると定めています。したがって、形式的に路線価等を当てはめただけで著しく不当な評価となる事情が認められると、時価ベースの評価（※実務上は不動産鑑定評価書や実際の売買価額等の客観資料を参酌）に引き直されるリスクがあります。
1．近い将来の相続を見越し、被相続人と相続人らが借入れによる賃貸不動産の取得を企画・実行した。（節税意図の存在）
2．その結果、通達評価では課税価格が約2,826万円にとどまり基礎控除により相続税額が0円となる一方、取引前の状況では課税価格は6億円超であった。（極端な相続税圧縮）という事情の下では、通達による評価額を上回る価額で評価しても租税法上の平等原則に反しないと判示しました。
もっとも、単に「節税目的で購入した」こと自体は直ちに総則6項の適用要件ではありません。 判断の軸は「通達評価が著しく不適当かどうか」であり、その具体的事情（短期での転売・恣意的な資産区分・実態の伴わない賃貸関係の付け替え等）が総合的に検討されます。総則6項は例外・補充的規定で、適用には相応の根拠づけが必要なのです。近時の裁判例でも、国側の総則6項適用が否認された事案が報じられており、適用には厳格な審査が伴っています。
なお、分譲マンション（居住用の区分所有財産）については、令和6年1月1日以後取得分から新たな補正率制度が導入され、従来指摘されてきた評価乖離を通達内で補正する枠組みが整備されています（いわゆる“タワマン節税”対応）。
5. まとめ
土地（宅地）
①路線価をベースに形状・間口・奥行等で補正。
②賃貸用不動産なら貸家建付地の減額補正。
③一定要件を満たせば小規模宅地の特例で200㎡まで50％減額。
建物（家屋）
①固定資産税評価額をベースに評価（時価、帳簿価格は無関係）。
②賃貸用不動産なら貸家の減額補正。
借入金
①購入資金のローンは負債控除。
②条件次第では手元資金の確保＋純資産圧縮により、相続面で合理性が高まる。
総則6項（特別な見直しルール）
通達評価と実勢の極端な乖離、節税企図を裏づける事情等が重なると、通達を超える評価が適用されるリスクがある。
不動産は、相続税評価と市場価格の乖離（評価差）に加え、借入金等の負債控除を組み合わせやすいことから、課税価格を抑制しやすい資産です。
もっとも、節税は目的ではなく資産形成を加速するための手段にすぎません。収益性・資金繰り・保全性の観点から優良物件を選定し、適切に運用して不動産所得を着実に積み上げられるのであれば、相続対策としての合理性は高まります。
取得・運用にあたっては、投資の目的（キャッシュフローの拡大、資産価値の維持・向上、相続時の資産構成の最適化）を明確にし、その実態と整合するスキームを構築することが大切です。
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