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不動産会社や不動産オーナーから、次のような相談を受けることがある。 「個人で所有している収益不動産を資産管理会社へ移したい」 「建物を法人所有にして、再度、法人で減価償却費を計上したい」 このような場合、専門家から「所有権移転登記までしなくても、個人と法人の間で売買契約書を作れば法人へ不動産を移せる」と説明されることがある。しかし、これは注意が必要だ。 1．結論｜「売買契約書だけ」はおすすめしない 結論から言うと、個人所有の収益不動産について、売買契約書だけを作成し、法人の資産として減価償却費を計上する方法は、当法人では原則としておすすめしていません。 もちろん、所有権移転登記をしなければ絶対に法人へ所有権を移せないという意味ではない。民法上、不動産の所有権は当事者の合意によって移転することが可能だからだ。しかし、税務調査などで、 「この建物の本当の所有者は誰なのか」 と確認されたときに、売買契約書以外の事実がすべて個人所有のままであれば、法人が真の所有者であることを説明することが難しくなる。 法人税法第31条も、法人が各事業年度終了時に「有する

不動産所得の確定申告では、家賃収入だけでなく、管理費、修繕費、借入金、固定資産税、減価償却などを確認するための資料が必要です。 しかし、初めて確定申告をする方や、税理士への依頼を検討している方の中には、次のような不安を感じる方も多いのではないでしょうか。 管理会社の年間収支報告書だけで足りるのか 領収書をどこまで整理すればよいのか 物件を購入した年は何を準備すればよいのか 資料がすべてそろっていなくても依頼できるのか 結論からいうと、すべての資料を完璧に整理してから税理士へ相談する必要はありません。 ただし、物件を購入した年や売却した年、大規模な修繕を行った年などは、通常の年よりも必要資料が増えます。資料が不足していると、正しい申告ができないだけでなく、追加の確認や資料の再取得に時間がかかることもあります。 この記事では、不動産所得の確定申告で必要となる資料を、毎年必要なものと、特定の年に必要となるものに分けて解説します。 なお、この記事でいう「必要な資料」には、税務署へ申告書と一緒に提出する書類だけでなく、税理士が収入や経費を確認し、申告書を作

中古マンションや一棟アパートなどを購入した際、売買契約書に「売買代金総額」しか記載されておらず、土地と建物の金額が分かれていないことがあります。 しかし、不動産を購入した後の税務処理では、売買代金を土地と建物に分けなければなりません。 土地は減価償却できない一方、建物は減価償却の対象となるためです。また、土地と建物では、消費税の取扱いも異なります。 それでは、売買契約書に土地・建物の内訳がない場合、どのように按分すればよいのでしょうか。 実務上、よく用いられるのは、土地と建物の固定資産税評価額の比率によって按分する方法です。 ただし、税法上、固定資産税評価額による按分だけが正しいと定められているわけではありません。物件の状態や取引内容によっては、不動産鑑定評価など、別の方法の方が合理的と判断されることもあります。 目次 1．土地と建物を按分するのはなぜ？ 2．売買契約書に内訳がない場合の基本的な考え方 3．按分する前に確認すべき資料 4．実務上は固定資産税評価額比による按分が第一候補 5．固定資産税評価額比をそのまま採用する前に検証したいケース.

「減価償却などによって不動産所得を赤字にすれば、給与所得と相殺でき節税できる」 このような説明を聞き、不動産投資を検討する方は少なくありません。 確かに、不動産所得に赤字が生じた場合は、一定の範囲で給与所得や事業所得などと損益通算できます。 損益通算とは、ある所得で生じた赤字を、ほかの所得の黒字から差し引く仕組みです。 しかし、不動産所得が赤字であっても、その全額を損益通算できるとは限りません。 特に注意したいのが、土地を取得するための借入金利子、いわゆる「土地負債利子」です。 土地比率の高い収益不動産では、減価償却費によって不動産所得が赤字になっていても、損益通算できる金額が大幅に減ることがあります。 場合によっては、給与所得などと損益通算できる金額がゼロになってしまいます。 目次 1.不動産所得の赤字は全額を損益通算できるとは限らない 不動産所得は、原則として次のように計算します。 不動産所得　＝　家賃収入などの総収入金額　－　必要経費 主な必要経費には、次のものがあります。 ・管理費 ・修繕費 ・固定資産税 ・損害保険料 ・借入金利子 ・減