「減価償却などによって不動産所得を赤字にすれば、給与所得と相殺でき節税できる」 このような説明を聞き、不動産投資を検討する方は少なくありません。 確かに、不動産所得に赤字が生じた場合は、一定の範囲で給与所得や事業所得などと損益通算できます。 損益通算とは、ある所得で生じた赤字を、ほかの所得の黒字から差し引く仕組みです。 しかし、不動産所得が赤字であっても、その全額を損益通算できるとは限りません。 特に注意したいのが、土地を取得するための借入金利子、いわゆる「土地負債利子」です。 土地比率の高い収益不動産では、減価償却費によって不動産所得が赤字になっていても、損益通算できる金額が大幅に減ることがあります。 場合によっては、給与所得などと損益通算できる金額がゼロになります。 1.不動産所得の赤字は全額を損益通算できるとは限らない 不動産所得は、原則として次のように計算します。 不動産所得　＝　家賃収入などの総収入金額　－　必要経費 主な必要経費には、次のものがあります。 ・管理費 ・修繕費 ・固定資産税 ・損害保険料 ・借入金利子 ・減価償却費 ・税

1．不動産と税務はなぜ切り離せないのか 　不動産投資は「資産形成」と「税務戦略」の両面を兼ね備えています。賃料収入によるキャッシュフローはもちろん、減価償却による所得税の圧縮、資産管理会社を活用した法人税の最適化、さらには相続税評価の引下げといった多角的な節税手段として長年利用されてきました。 　一方で、近年の税務調査や裁判例の動向を見ると、不動産を利用した節税スキームは調査や争点となりやすい分野の一つになってきています。 　国税庁は、申告データや第三者情報をAIでスコアリングし、「不自然なパターン」や「異常値」を抽出する仕組みを導入しています。実際、令和5事務年度（2023年度）の調査実績では、実地調査件数は約7万9,000件と前年度比94.9％に減少した一方で、申告漏れ所得金額は約7,989億円、追徴税額は約1,089億円にのぼり、いずれも過去最高水準となりました。 　こうした高額資産取引や不自然な税務処理が重点的に抽出される傾向が強まっている以上、今後は不動産を含む資産家層の投資案件について、調査や訴訟に発展するケースが増える可能性があると