はじめに 　不動産投資における「経費」は、収益（賃料）を得るために直接必要な支出かどうかで判断します。数字だけを整えても、私的要素の混入や根拠資料の欠落があれば税務調査で否認、追徴・加算税の対象となってしまいます。本稿では、まず経費にできるものと否認されやすいものの全体像をつかみ、節税効果が高い費用の見極め方や注意点、証拠・記録の残し方、さらに調査で狙われるポイントまで、実務の視点で整理します。 １．不動産投資の経費にできるもの 原則：①業務との直接性、②金額の相当性、③証拠（書類＋実態） 減価償却費（建物・建物附属設備） 　建物比率が高い不動産を購入することで減価償却費を相対的に多く計上することができます。また、建物本体と建物附属設備（電気・給排水・衛生・空調・EV 等）を区分することで早期に費用化が可能です（附属設備は建物に比べ耐用年数が短いため）。 　さらに、中古資産の場合は「中古資産の耐用年数計算」に基づいて償却年数を算出し早期に費用化することができます。 修繕費（原状回復・機能維持） 　雨漏り修理、原状回復、同等品交換など価値向上や寿命