小規模宅地等の特例とは？自宅や賃貸物件の土地評価を最大80％減額できる制度をわかりやすく解説
- 2 日前
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この記事でわかること
小規模宅地等の特例がどのような制度なのか
相続税が80％安くなる制度ではないこと
自宅や賃貸物件など、対象となる土地の種類
特例を利用するために確認すべきポイント
地主・不動産保有者が特に注意したいケース
親から自宅やアパート、貸地などを相続したとき、相続税がどのくらいかかるのか不安になる方は多いのではないでしょうか。
特に、長年所有している土地は、取得した当時よりも相続税評価額が高くなっていることがあります。
土地の評価額が高ければ、その分、相続税の負担も大きくなる可能性があります。
そこで確認したいのが、「小規模宅地等の特例」です。
一定の要件を満たすと、亡くなった方が自宅、事業または不動産賃貸などに使っていた土地について、相続税を計算する際の評価額を最大80％減額できます。
ただし、土地を相続すれば自動的に適用される制度ではありません。
土地の使い方、土地を相続する人、相続後の利用状況などによって、適用できるかどうかが変わります。
この記事では、税務知識がない方にもわかるように、小規模宅地等の特例の基本を解説します。
小規模宅地等の特例とは
1-1．土地の相続税評価額を減額する制度
小規模宅地等の特例とは、亡くなった方などが自宅、事業または不動産賃貸などに使っていた土地について、一定の面積まで相続税評価額を減額できる制度です。
「相続税評価額」とは、相続税を計算するために使用する財産の金額です。
土地を売却するときの価格と、必ずしも同じではありません。
この特例の対象になるのは、原則として、建物や構築物の敷地として使われていた一定の土地などです。建物そのものの評価額を減額する制度ではありません。
1-2．なぜこのような特例があるのか
例えば、親と一緒に住んでいた自宅を相続した子どもに、多額の相続税がかかったとします。
相続人に十分な預貯金がなければ、相続税を支払うために、自宅を売らなければならないかもしれません。
また、店舗や工場の土地を相続した場合には、相続税を支払うために事業用の土地を手放し、事業を続けられなくなる可能性もあります。
このような事態に配慮し、生活や事業の基盤となっている一定の土地について、相続税評価額を減額する仕組みが設けられています。
相続税が80％安くなるわけではない
小規模宅地等の特例について、最初に理解しておきたい重要なポイントがあります。
それは、相続税そのものが80％減額されるわけではないということです。
減額されるのは、相続税を計算する際の土地の評価額です。
2-1．1億円の土地で考えてみましょう
例えば、相続税評価額が1億円の自宅の土地について、80％の減額を受けられるとします。
計算は次のとおりです。
1億円－1億円×80％＝2,000万円
この場合、相続税の計算上、その土地を2,000万円として扱います。
土地の評価額が8,000万円減るため、その結果として相続税も大きく減る可能性があります。
ただし、相続税が8,000万円安くなるわけではありません。
実際の相続税額は、土地以外の財産、借入金などの債務、相続人の人数、各相続人が取得する財産などを含めて計算します。
対象となる土地は大きく4種類
小規模宅地等の特例の対象となる土地は、大きく次の4種類に分けられます。
（注）国税庁では土地の利用状況を細かく分けて説明していますが、特例の対象となる土地は、最終的には大きく次の4種類に整理できます。
土地の種類 | 限度面積 | 減額割合 | |
①特定居住用宅地等 | 亡くなった方などが住んでいた自宅の土地 | 330㎡ | 80％ |
②特定事業用宅地等 | 亡くなった方などが店舗・工場・事務所などの事業に使っていた土地 | 400㎡ | 80％ |
③特定同族会社事業用宅地等 | 亡くなった方が同族会社に貸し、その会社が事業に使っていた土地 | 400㎡ | 80％ |
④貸付事業用宅地等 | アパート、貸家、駐車場などの貸付事業に使っていた土地 | 200㎡ | 50％ |
限度面積と減額割合は、土地の利用区分によって異なります。
3-1．自宅の土地は330㎡まで80％減額
亡くなった方が住んでいた自宅の土地は、一定の要件を満たすと、330㎡まで80％減額できます。
例えば、自宅の土地の評価額が1億円で、その全体が特例の対象となる330㎡以内であれば、相続税の計算上、評価額を2,000万円まで減額できる可能性があります。
ただし、自宅の土地であれば、必ず特例を使えるわけではありません。
誰がその土地を相続するかが重要です。
主な取得者としては、次のような方が考えられます。
亡くなった方の配偶者
亡くなった方と同居していた親族
一定の要件を満たす別居親族
配偶者が取得する場合は、取得者についての居住継続要件や保有継続要件はありません。
一方、同居していた親族が取得する場合は、原則として、相続税の申告期限までその建物に住み続け、土地を保有することなどが必要です。
別居していた親族が取得する場合には、いわゆる「家なき子特例」の要件を満たす必要があります。
家なき子特例は要件が複雑なため、詳しくは別の記事で解説します。
【関連記事】別居している子でも使える？小規模宅地等の「家なき子特例」
3-2．個人事業に使っていた土地は400㎡まで80％減額
亡くなった方が個人で営んでいた店舗、工場、事務所などの土地は、一定の要件を満たすと、400㎡まで80％減額できます。
一般的には、土地を相続した親族が、亡くなった方の事業を引き継ぎ、相続税の申告期限まで事業と土地の保有を継続することなどが必要です。
例えば、次のような土地が考えられます。
小売店の敷地
飲食店の敷地
工場や作業場の敷地
個人事業の事務所の敷地
ここでいう事業用の土地には、原則として、アパート経営などの不動産貸付業に使われていた土地は含まれません。
アパートや月極駐車場などは、後ほど説明する「貸付事業用宅地等」として判定します。
【関連記事】店舗・工場・事務所に使っていた土地の小規模宅地等の特例
3-3．同族会社が使っていた土地は400㎡まで80％減額
亡くなった方が所有する土地を、その方や親族が経営する会社の店舗、工場、事務所などとして使っていることがあります。
このような土地も、一定の要件を満たせば、400㎡まで80％減額できる可能性があります。
対象となる会社は、相続開始の直前において、亡くなった方やその親族などが、発行済株式または出資総額の50％超を保有している一定の法人です。
また、土地を相続した親族が相続税の申告期限時点でその会社の役員であることや、申告期限まで土地を保有していることなどが求められます。
「家族の会社が使っているから必ず対象になる」というわけではありません。
会社と土地所有者との契約内容、土地の使い方、株主構成、相続人の役職などを確認する必要があります。
【関連記事】自分の会社に貸している土地にも小規模宅地等の特例は使える？
3-4．アパートなどの賃貸用地は200㎡まで50％減額
アパート、賃貸マンション、貸家、月極駐車場など、賃貸事業に使われていた土地は、一定の要件を満たすと、200㎡まで50％減額できます。
例えば、特例の対象となるアパートの土地の評価額が1億円で、その全体が200㎡以内であれば、相続税の計算上、評価額を5,000万円まで減額できる可能性があります。
一般的には、土地を相続した親族が貸付事業を引き継ぎ、相続税の申告期限まで貸付事業と土地の保有を継続することなどが必要です。
ただし、次のようなケースは特に注意が必要です。
家族などに無償で貸している
相続開始前3年以内に新たに賃貸を始めた
駐車場に舗装や設備などがない
相続後すぐに賃貸をやめる予定がある
申告期限前に土地を売却する予定がある
無償で貸している場合は、一般に「使用貸借」と呼ばれます。
貸付事業用宅地等は、相当の対価、つまり適切な賃料を受け取って継続的に貸し付けていることが前提となるため、無償で貸している土地は対象にならないのが通常です。
また、相続開始前3年以内に新たに貸付事業に使い始めた土地は、原則として対象外となります。ただし、相続開始の日まで3年を超えて一定の貸付事業を行っていた場合などには例外があります。
【関連記事】アパート・駐車場に使える貸付事業用宅地等の特例
【関連記事】相続直前に建てたアパートは小規模宅地等の特例を使える？
特例適用可否を判断する5つのポイント
小規模宅地等の特例は、土地の種類だけでは適用できるかどうかを判断できません。
少なくとも、次の5つのポイントを確認する必要があります。
4-1．亡くなる直前に土地を何に使っていたか
まず確認するのは、亡くなった方が、その土地を何に使っていたかです。
自宅として使っていた
個人事業に使っていた
同族会社が使っていた
アパートや駐車場として貸していた
何にも使っていない更地だった
登記簿に記載された地目だけでなく、実際の利用状況が重要です。
4-2．誰が土地を相続するか
同じ土地でも、誰が相続するかによって適用できるかどうかが変わります。
例えば、自宅の土地では、配偶者、同居している子、別居している子で要件が異なります。
遺産分割を決める前に、誰が土地を取得すれば特例を利用できるのかを確認することが大切です。
4-3．相続後も土地を保有するか
土地の種類や取得者によっては、相続税の申告期限まで土地を保有することが必要です。
申告期限前に売却すると、特例を利用できなくなる可能性があります。
4-4．居住・事業・賃貸を継続するか
自宅、事業用地、賃貸用地では、申告期限まで居住や事業、賃貸を継続することが要件になる場合があります。
相続後すぐに転居する、廃業する、賃貸をやめるといった予定がある場合は、事前に確認が必要です。
4-5．必要な相続税申告を行うか
小規模宅地等の特例は、自動的に適用される制度ではありません。
特例を受けるためには、相続税申告書に適用を受ける旨を記載し、計算明細書や遺産分割協議書の写しなど、必要書類を添付します。
特例を適用した結果、相続税がゼロになる場合でも、特例を利用するためには申告が必要です。
相続税の申告期限は10か月
相続税の申告期限は、原則として、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。
この10か月の間に、次のような手続きを進める必要があります。
相続人を確認する
財産と債務を調査する
土地を評価する
小規模宅地等の特例を検討する
遺産分割について話し合う
遺産分割協議書を作成する
相続税申告書を作成する
申告と納税を行う
不動産が複数ある場合や、相続人同士の話し合いに時間がかかる場合には、10か月は決して長い期間ではありません。
特に、小規模宅地等の特例は、誰が土地を取得するかによって適用結果が変わる可能性があります。
そのため、遺産分割協議書に署名する前に、特例の適用関係を確認することが重要です。
遺産分割が終わっていない場合はどうなる？
小規模宅地等の特例は、原則として、相続税の申告期限までに対象となる土地の遺産分割が終わっている必要があります。
申告期限時点で遺産が未分割の場合、その未分割の土地について、当初の申告では特例を利用できません。
ただし、相続税申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付し、申告期限後3年以内に分割された場合には、更正の請求を行うことで特例を適用できる可能性があります。
「話し合いが終わっていないから申告もしなくてよい」ということではありません。
遺産分割が終わっていなくても、相続税の申告期限は原則として延長されないため、期限内に必要な申告をすることが重要です。
【関連記事】遺産分割が申告期限に間に合わない場合の小規模宅地等の特例
よくある勘違い
7-1．土地ならすべて対象になる？
すべての土地が対象になるわけではありません。
原則として、建物や構築物の敷地として使われている一定の土地などが対象です。
何も利用していない更地は、通常、小規模宅地等の特例の対象になりません。
駐車場については、アスファルト舗装、フェンス、車止めなどの構築物があるかを含め、実際の利用状況を確認する必要があります。
7-2．自宅を相続すれば必ず80％減額される？
必ず減額されるわけではありません。
誰が相続するか、亡くなった方と同居していたか、相続後も住み続けるかなどによって、適用結果が変わります。
7-3．老人ホームに入居していたら使えない？
亡くなった方が老人ホームに入居していた場合でも、一定の要件を満たせば、以前住んでいた自宅の土地が特例の対象になることがあります。
例えば、一定の要介護・要支援認定を受けて対象施設に入居しており、入居後に自宅を新たに第三者の居住や事業に使っていないことなどが必要です。
【関連記事】親が老人ホームに入居した場合の小規模宅地等の特例
7-4．アパートがあれば必ず50％減額される？
アパートが建っているだけでは判断できません。
実際に賃貸しているか、適切な賃料を受け取っているか、いつから貸しているか、相続後も貸付けを継続するかなどを確認する必要があります。
7-5．自宅とアパートの両方に使える？
複数の土地に特例を適用できる場合もあります。
ただし、貸付事業用宅地等を含む場合には、適用できる面積を一定の計算式で調整します。
そのため、単純に「自宅330㎡とアパート200㎡の両方に満額適用できる」とは限りません。
複数の土地がある場合には、どの土地に特例を適用すると相続税が最も少なくなるかについても検討が必要です。
【関連記事】自宅と賃貸物件がある場合の小規模宅地等の特例の併用計算
生前に確認しておきたいこと
小規模宅地等の特例は、相続が発生した後だけに関係する制度ではありません。
生前の土地利用や契約関係が、将来の適用結果に影響することがあります。
地主・不動産保有者の方は、少なくとも次の事項を整理しておきましょう。
8-1．所有不動産の一覧を作る
土地ごとに、次の情報を整理します。
所在地
面積
現在の利用状況
建物や構築物の有無
利用している人
賃料の有無
契約書の有無
8-2．自宅に誰が住んでいるか確認する
同居している家族や、将来自宅を相続する予定の人を確認します。
住民票だけでなく、実際の生活状況も重要です。
8-3．賃貸借契約を確認する
家族や同族会社に土地を貸している場合には、次の点を確認します。
賃貸借契約書があるか
実際に賃料が支払われているか
賃料が極端に低くないか
誰が固定資産税や修繕費を負担しているか
土地を何に使っているか
8-4．事業や賃貸を誰が引き継ぐか考える
事業用地や賃貸用地については、相続後に誰が事業を引き継ぐかが重要です。
土地を相続する人と、事業を引き継ぐ人が異なる場合には、特例を利用できるか事前に確認しておきましょう。
8-5．土地を誰に相続させるか考える
「すべて長男に相続させる」「自宅は配偶者、アパートは子どもに相続させる」といった分け方によって、相続税額が変わる可能性があります。
遺言書を作成する場合にも、小規模宅地等の特例を含めた相続税の試算を行うことが大切です。
まとめ
小規模宅地等の特例は、一定の要件を満たす土地について、相続税を計算するときの評価額を大きく減額できる制度です。
ただし、土地の利用方法だけで適用できるかどうかは決まりません。
次の点を総合的に確認する必要があります。
亡くなる直前に土地を何に使っていたか
誰が土地を相続するか
相続後も土地を保有するか
居住、事業または賃貸を継続するか
申告期限までに遺産分割ができるか
必要な相続税申告を行うか
特に、不動産を複数所有している方、自宅と賃貸物件の両方を所有している方、同族会社に土地を貸している方は、判断が複雑になりやすい傾向があります。
遺産分割を決めた後や、土地を売却した後では、適用を受けられなくなる場合もあります。
相続が発生した場合はもちろん、生前の相続対策を検討する場合にも、早い段階で相続税に詳しい税理士へ相談することをおすすめします。
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小規模宅地等の特例は、誰がどの土地を相続するかによって、適用結果や相続税額が変わることがあります。
遺産分割や不動産の売却を決める前に、お気軽にご相談ください。
※本記事は、小規模宅地等の特例の基本的な仕組みを説明するものです。実際の適用可否は、土地の利用状況、建物・構築物の状況、賃貸借契約、取得者、相続後の利用状況などによって異なります。個別案件については、税理士または所轄税務署へご確認ください。
