親が老人ホームに入居しても小規模宅地等の特例は使える？空き家・賃貸・相続人の要件を解説
更新日：5 日前
小規模宅地等の特例とは、亡くなった方が自宅や事業などに使っていた土地について、一定の条件を満たす場合に、相続税を計算する際の土地の評価額を減額できる制度です。
では、亡くなった方が老人ホームに入居し、亡くなる直前には自宅で生活していなかった場合、小規模宅地等の特例は使えないのでしょうか。
結論からいうと、老人ホームに入居していても、一定の条件を満たせば、入居前に住んでいた自宅の土地について、小規模宅地等の特例を使える可能性があります。
ただし、老人ホームに入居していれば自動的に認められるわけではありません。主に、次の3点を確認する必要があります。
親が要介護認定等を受け、対象となる施設に入居していたか
老人ホームへの入居後、自宅をどのように使っていたか
誰が自宅の土地を相続するか
特に注意したいのが、老人ホーム入居後の自宅を他人に貸したり、別居していた子どもが住み始めたり、建物を解体したりするケースです。
こうした行動によって、自宅用の小規模宅地等の特例を使えなくなることがあります。
この記事では、親が老人ホームに入居した場合の小規模宅地等の特例について、税務知識がない方にも分かるように解説します。
相続手続や相続税の全体像から確認したい方は、「相続の基本と全体像」もあわせてご覧ください。
目次
1．老人ホームに入居しても小規模宅地等の特例を使える可能性がある
1-1．自宅の土地を最大80％減額できる制度
小規模宅地等の特例の制度全体については、「小規模宅地等の特例とは？」で整理しています。
亡くなった方が住んでいた自宅の土地は、一定の条件を満たすと「特定居住用宅地等」に該当します。
特定居住用宅地等に該当すると、330㎡までの部分について、相続税評価額を80％減額できます。
例えば、特例の対象となる自宅の土地の評価額が1億円で、その土地全体が330㎡以内であれば、相続税の計算上の評価額を2,000万円まで引き下げられる可能性があります。
ただし、自宅であれば必ず特例を使えるわけではありません。老人ホームに入居していた場合には、親の認定状況や施設の種類、自宅の利用状況、土地を相続する人などを確認する必要があります。
1-2．老人ホームへの入居だけで対象外にはならない
親が老人ホームに入居すると、亡くなる直前には元の自宅で生活していないことになります。
しかし、介護などの事情によって一定の老人ホームや介護施設に入居していた場合には、入居前に住んでいた自宅を、引き続き親の居住用として扱える制度があります。
したがって、
老人ホームに入居したから、小規模宅地等の特例は使えない
と一律に判断する必要はありません。
次の順番で確認することが大切です。
2．親の入居状況に関する条件
まずは、老人ホームに入居していた親について、次の条件を確認します。
2-1．入居前まで、その自宅を生活の拠点としていた
対象になるのは、親が老人ホームに入居する前まで、実際に生活の拠点として使っていた自宅です。
単に親が所有していただけの住宅や、別荘、たまに宿泊するだけの家は、原則として対象になりません。
自宅に該当するかどうかは、住民票の所在地だけで決まるものではなく、日常生活の状況、入居の目的、建物の設備、ほかに生活の拠点となる住宅があったかなどを踏まえて判断されます。
不動産を複数所有している方の場合は、どの住宅が本当の生活拠点だったのかを確認しておきましょう。
2-2．亡くなる直前に要介護認定や要支援認定等を受けていた
老人ホームに入居していれば、誰でも対象になるわけではありません。
原則として、親が亡くなる直前に、要介護認定、要支援認定などを受けている必要があります。
「要介護1以上でなければならない」というわけではありません。要支援認定も制度の対象に含まれます。
また、認定を受けていたかどうかは、老人ホームへの入居時ではなく、原則として亡くなる直前の状況で判断します。
そのため、老人ホームへ入居した時点では認定を受けていなくても、その後に認定を受け、亡くなる直前に認定が有効であれば、対象になる可能性があります。
2-3．要介護認定等の申請中に亡くなった場合
親が要介護認定や要支援認定の申請中に亡くなることもあります。
この場合、亡くなった時点では認定結果が出ていなくても、相続開始後に認定され、その効力が申請日にさかのぼるときは、亡くなる直前に認定を受けていた人として取り扱える場合があります。
国税庁の質疑応答事例でも、要介護認定等の申請中に亡くなり、その後に認定が行われたケースについて、相続開始の直前に認定を受けていた人に該当するものとして差し支えないとされています。
そのため、認定申請中に亡くなった場合は、申請書、申請日が分かる書類、認定結果通知書などを保管しておきましょう。
2-4．入居先が対象となる施設である
対象となる主な施設は、次のとおりです。
入居先 | 特例の対象になる可能性 |
特別養護老人ホーム | あり |
養護老人ホーム | あり |
軽費老人ホーム | あり |
有料老人ホーム | あり |
介護老人保健施設 | あり |
介護医療院 | あり |
認知症グループホーム | あり |
サービス付き高齢者向け住宅 | あり |
一般的な高齢者向け賃貸住宅 | 個別確認が必要 |
病院 | 老人ホームとは別の考え方で判断 |
ただし、施設のパンフレットや広告に「老人ホーム」「シニア住宅」と書かれているだけでは判断できません。
同じような名称でも、法律上の施設区分が異なることがあります。入居契約書や重要事項説明書を確認し、施設の正式な区分を調べる必要があります。
3．老人ホーム入居後の自宅の使い方
親の認定状況と施設の条件を満たしていても、老人ホーム入居後の自宅の使い方によっては、特例を使えなくなることがあります。
3-1．自宅を空き家のまま維持していた場合
老人ホームへの入居後、自宅を空き家のまま維持していた場合は、ほかの条件も満たせば、入居前の自宅として特例を使える可能性があります。
重要なのは、老人ホームへの入居後に、自宅を次のような用途へ変更していないことです。
第三者へ貸していない
親と生計を別にしていた人を新たに住まわせていない
店舗や事務所として使っていない
建物を取り壊して更地にしていない
家具や家財道具が残っていたことや、家族が定期的に換気や清掃をしていたことは、自宅の管理状況を説明する事情の一つにはなりますが、それだけで特例を使えるかどうかが決まるわけではありません。
3-2．入居前から家族が住んでいた場合
親が老人ホームへ入居する前から、配偶者や子どもなどが親と家計を共通にして自宅に住み、入居後もそのまま住み続けることがあります。
この場合は、家族が自宅に住み続けているという理由だけで、直ちに特例の対象外になるわけではありません。
国税庁も、老人ホームへの入居直前に親と生計を一にし、その自宅に引き続き住んでいる親族を、入居後に新たに住み始めた第三者とは区別しています。
ただし、単に親族であることや、住民票が同じであることだけで判断するわけではありません。生活費を誰が負担していたかなど、実際の家計の状況を確認する必要があります。
3-3．別居していた子どもが新たに住み始めた場合
老人ホーム入居後に、親と生計を一にしていなかった子どもが新たに自宅へ住み始めた場合、入居前の自宅を親の居住用として扱うための条件を満たさなくなります。
「子どもだから問題ない」というわけではありません。親族であっても、親とは別に独立した生活をしていた子どもが入居した場合は、原則として自宅用の小規模宅地等の特例を使えません。
ただし、別居していた子どもでも、継続的な生活費の送金などにより、親と生計を一にしていたと認められる場合があります。この場合は、子どもが入居したという理由だけで直ちに対象外にはなりません。土地を相続する人の居住・保有要件も含めて、個別に確認する必要があります。
3-4．自宅を第三者へ貸した場合
空き家のままにしておくのはもったいないとして、老人ホーム入居後の自宅を第三者へ貸すケースもあります。
しかし、自宅を第三者へ貸すと、その土地は親の居住用ではなく、賃貸用として使われることになります。
この場合、貸した部分については、自宅用の「330㎡まで80％減額」の特例を使えません。老人ホームへの入居後に事業用や新たな第三者の居住用として使われた土地は、老人ホーム入居に関する居住用の例外から除かれるためです。
一方で、一定の条件を満たせば、賃貸物件の土地に適用される「貸付事業用宅地等」として、200㎡まで50％減額できる可能性があります。
ただし、相続開始前3年以内に新たに賃貸を始めた土地は、原則として貸付事業用宅地等の対象外になるなど、別の条件があります。
したがって、
「自宅用の80％減が使えなくても、賃貸用の50％減を使えばよい」
と単純に判断することはできません。
3-5．建物を解体・建替え・駐車場化した場合
老人ホームへの入居後、自宅を解体したり、土地を駐車場や店舗などに変更したりすると、自宅用の小規模宅地等の特例を使えなくなることがあります。
特に、自宅を取り壊し、更地のまま相続が発生した場合は、原則として自宅用の特例を使えません。
小規模宅地等の特例は、原則として、建物や構築物の敷地として使われている土地を対象とする制度だからです。
また、土地を月極駐車場、コインパーキング、店舗、事務所などに変更した場合、その部分は親の居住用ではなく、事業用または貸付用として扱われます。そのため、自宅用の特例は原則として使えなくなります。
ただし、一定の設備がある駐車場や事業用の土地については、貸付事業用宅地等や特定事業用宅地等など、別の種類の特例を使える場合があります。
土地の一部だけを駐車場などに変更した場合は、原則として、自宅として使われている部分と用途を変更した部分を分けて判定します。
一方、自宅の建替えについては、一律に特例が使えなくなるとは限りません。ただし、建替え中に相続が発生した場合や、完成後の建物を別生計の子ども、第三者、法人などが使用した場合は、判断が複雑になります。建物を取り壊す前に、税理士へ確認することが重要です。
次のような行動を予定している場合は、実行前に確認しましょう。
自宅を取り壊す
建物を建て替える
月極駐車場やコインパーキングにする
店舗や事務所として使う
土地の一部を他人へ貸す
自宅や土地を法人へ貸す
老人ホームへの入居後に自宅の用途を変更すると、自宅用の特例を使えなくなる可能性があります。解体、建替え、賃貸などを行う前に、特例への影響を確認することが重要です。
4．誰が自宅の土地を相続するか
老人ホームに関する条件をすべて満たしていても、誰が自宅の土地を相続するかによって、特例を使えるかどうかが変わります。
4-1．配偶者が相続する場合
配偶者が自宅の土地を相続する場合、配偶者自身については、相続後もその自宅に住み続けることや、相続税の申告期限まで土地を持ち続けることは求められません。
ただし、配偶者が相続すれば無条件で特例を使えるわけではありません。親の要介護認定等、入居先の施設、老人ホーム入居後の自宅の使い方など、土地自体に関する条件は満たす必要があります。
4-2．自宅に住んでいた親族が相続する場合
親が老人ホームに入居した後も、子どもなどの親族が自宅に住み続け、その親族が土地を相続する場合があります。
この場合は、原則として、
亡くなる直前から相続税の申告期限まで、その建物に引き続き住む
相続開始から相続税の申告期限まで、その土地を所有する
という条件を満たす必要があります。
相続税の申告期限は、原則として、親が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。
申告期限前に自宅から転居したり、土地を売却したりすると、特例を使えなくなる可能性があるため注意しましょう。
4-3．別居していた子どもなどが相続する場合
別居している子が相続する場合のいわゆる家なき子特例については、「別居している子でも使える？家なき子特例」をご確認ください。
親と別居していた子どもなどが自宅の土地を相続する場合でも、一定の条件を満たせば特例を使えることがあります。
一般に「家なき子」と呼ばれる要件です。
主な条件には、次のようなものがあります。
亡くなった親に配偶者がいない
亡くなる直前に、親の自宅に住んでいた相続人がいない
土地を取得する人が、相続開始前3年以内に、自分や配偶者、三親等内の親族などが所有する一定の住宅に住んでいない
現在住んでいる家を、過去に自分で所有していたことがない
相続税の申告期限まで土地を所有する
実際には、取得者本人だけでなく、配偶者、三親等内の親族、一定の関係がある法人が所有する住宅に住んでいなかったかなど、細かな条件があります。
「子どもが賃貸住宅に住んでいるから使える」とは限らないため、遺産分割を決める前に確認しましょう。
5．老人ホーム入居後の自宅に関する早見表
老人ホーム入居後の自宅の状況 | 自宅用の特例への影響 |
自宅を空き家のまま維持していた | ほかの条件を満たせば、対象になる可能性あり |
入居直前に親と生計を一にしていた配偶者・親族が住み続けた | この理由だけで対象外にはならない |
親と生計を別にしていた子どもが、入居後に新たに住み始めた | 原則として、自宅用の特例は使えない |
自宅を第三者へ貸した | 貸した部分は自宅用の対象外。貸付用の特例を別途判定 |
自宅を店舗や事務所として使った | 使用した部分は自宅用の対象外。事業用などの特例を別途判定 |
自宅を取り壊し、更地のまま相続が発生した | 原則として、自宅用の特例は使えない |
自宅を建て替えている途中で相続が発生した | 工事の状況や建替え後の利用予定によって個別に確認 |
月極駐車場やコインパーキングに変更した | 自宅用の特例は使えない。貸付用の特例を別途判定 |
土地の一部だけを貸した、または用途変更した | 変更した部分は自宅用の対象外。残りの部分は別途判定 |
自宅の土地を相続する人 | 相続した人が満たす主な条件 |
配偶者 | 相続後に自宅へ住み続ける必要も、申告期限まで土地を持ち続ける必要もない |
自宅に住んでいた親族 | 原則として、申告期限まで自宅に住み続け、土地を持ち続ける必要がある |
別居していた子どもなど | 持ち家がないことなど、「家なき子」の要件をすべて満たす必要がある |
この表は一般的な考え方をまとめたものです。
実際には、老人ホームへの入居前後の生活状況、家族の家計、賃料の有無、建物の構造、土地の取得者などによって結論が変わります。
6．老人ホームへの入居時に確認しておきたいこと
6-1．認定と施設に関する資料を保管する
親が老人ホームへ入居したときは、次のような資料を保管しておきましょう。
介護保険被保険者証
要介護・要支援認定通知書
要介護認定等の申請書
認定申請日が分かる資料
老人ホームの入居契約書
施設の重要事項説明書
入居日が分かる資料
施設利用料の請求書や領収書
これらは、親がどのような認定を受け、どの施設へ、いつ入居したのかを確認するために役立ちます。
6-2．入居前の居住状況が分かる資料を残す
自宅が親の生活拠点だったことを確認するため、次のような資料も保管しておくと安心です。
住民票や戸籍の附票
電気、ガス、水道などの利用状況
郵便物の送付先
固定資産税の納税通知書
自宅の登記事項証明書
入居前の生活状況が分かる資料
住民票は重要な資料の一つですが、住民票だけで自宅かどうかが決まるわけではありません。実際の生活状況を説明できる資料も残しておきましょう。
6-3．自宅の使い方を変える前に確認する
老人ホームへの入居後、自宅について次のような予定がある場合は、行動する前に税務上の影響を確認しましょう。
他人へ貸したい
子どもを住まわせたい
建物を解体したい
建替えをしたい
駐車場にしたい
法人の事務所として使いたい
売却したい
一度賃貸や解体を行うと、元の状態へ戻すことが難しくなります。
「相続が発生してから考える」のではなく、老人ホームへの入居時点で確認することが重要です。
6-4．誰が土地を相続するか検討する
同じ土地であっても、配偶者が相続する場合、同居親族が相続する場合、別居親族が相続する場合では条件が異なります。
遺言書や遺産分割の方針を決める際には、次の点を確認しましょう。
配偶者はいるか
誰が自宅に住んでいるか
子どもは持ち家に住んでいるか
相続後に自宅を売却する予定はあるか
相続税の申告期限まで土地を保有できるか
自宅以外に特例を使える事業用・賃貸用の土地があるか
小規模宅地等の特例は、どの土地に適用するかによって相続税額が変わることがあります。
遺産分割を決めた後では、有利な選択ができなくなることもあるため注意が必要です。
6-5．特例を使うには相続税申告が必要
小規模宅地等の特例は、自動的に適用される制度ではありません。
適用を受けるためには、相続税の申告書に特例を使う旨を記載し、小規模宅地等に関する計算明細書や遺産分割協議書の写しなど、一定の書類を添付する必要があります。
特例を使った結果、相続税が0円になる場合でも、申告が必要です。
また、特例の対象となる土地が複数あり、複数の相続人が取得する場合には、原則として適用する土地について関係者の同意も必要です。
7．よくある質問
Q1．住民票を老人ホームへ移すと特例は使えませんか
住民票を老人ホームへ移したという事実だけで、特例が使えなくなるわけではありません。
自宅に該当するかどうかは、住民票だけではなく、入居前の生活状況、要介護認定等、入居施設、自宅の利用状況などを踏まえて判断します。
ただし、住民票は生活状況を確認する資料の一つになるため、ほかの資料とあわせて事実関係を整理しておく必要があります。
Q2．老人ホームに長期間入居していても特例を使えますか
老人ホームへの入居期間が長いという理由だけで、直ちに対象外になるわけではありません。
国税庁が示す老人ホーム入居に関する要件には、入居期間について「何年以内」という上限は設けられていません。
重要なのは、亡くなる直前の要介護認定等、施設の種類、入居後の自宅の使い方などです。
Q3．病院へ長期入院していた場合も同じですか
病院への入院は、老人ホームへの入居とは別の考え方で判断します。
病院は治療を受ける場所であり、通常、入院によって生活の拠点が病院へ移ったとは限りません。
国税庁は、入院前の自宅が退院後も住める状態であり、入院後にほかの用途へ使われていない場合には、空き家になっていた期間の長短にかかわらず、引き続き居住用の宅地として扱えるとしています。
ただし、自宅を賃貸していた場合や、退院後に戻ることができない状態へ変更していた場合などは、個別の確認が必要です。
8．まとめ
親が老人ホームに入居していても、入居前に住んでいた自宅の土地について、小規模宅地等の特例を使える可能性があります。
確認するポイントは、次の3つです。
親が要介護認定等を受け、対象となる施設に入居していたか
入居後の自宅を、第三者の居住用や賃貸・事業用などに使っていなかったか
誰が自宅の土地を相続するか
特に、自宅を第三者へ貸す、別居していた子どもを住まわせる、建物を解体する、駐車場に変更するといった行為は、特例の適用に影響する可能性があります。
老人ホームへの入居後に自宅の使い方を変更すると、後から元に戻すことが難しくなります。
相続が発生してからではなく、自宅を賃貸・解体・売却する前に、特例を使えるかどうかを確認することが重要です。
アポロ税理士法人では、不動産を所有する方の相続税申告や生前の相続対策についてご相談を承っています。
「親が老人ホームへ入居しているが、自宅の土地に特例を使えるのか分からない」
「空き家になった自宅を貸すか、売却するか迷っている」
「誰が自宅を相続すると特例を使えるのか確認したい」
という方は、具体的な行動を起こす前にご相談ください。
参考資料
監修者
志田 宏樹
公認会計士・税理士・宅地建物取引士
監査法人で上場企業等の監査業務に従事した後、投資用不動産会社で財務責任者として勤務。金融機関対応、資金調達、会計実務、税務調査対応等を経験。現在はアポロ税理士法人の代表社員として、不動産オーナーや企業経営者に対し、税務・財務・融資・不動産に関する支援を行っている。
専門分野：不動産税務／不動産法人化／融資・資金調達／財務／相続・資産承継
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