収益用不動産の空室対策｜家賃を下げる前に確認したい3つの原因とNOI改善の考え方
更新日：10月28日
収益用不動産の空室が続くと、まず頭に浮かぶのは、
「家賃を下げるべきではないか」
という判断ではないでしょうか。
もちろん、周辺相場と比べて家賃が高ければ、賃料の見直しは必要です。
しかし、空室の原因は家賃だけではありません。
募集写真が暗い。初期費用が競合より高い。設備の魅力が十分に伝わっていない。内見したときの清掃状態が悪い。仲介会社から見て紹介しにくい。そもそも想定していた入居者層の需要が弱くなっている。
こうした原因が残ったままでは、家賃を下げても決まらないことがあります。
実際に、当法人が賃貸仲介の現場で活躍している実務担当者から話を聞いても、「家賃だけが原因とは限らない」という話がありました。
入居希望者が物件を探すときにどこを見ているのか。仲介会社から見てどんな物件が紹介しやすいのか。内見に来た人がどこで迷うのか。
こうした現場の情報は、空室の原因を考えるうえで非常に重要です。
一方、収益用不動産のオーナーとしては、空室が埋まればそれで終わりではありません。
本当に確認したいのは、空室対策をした結果、
NOI（純営業収益）が増えたのか。
借入返済後の手残りが増えたのか。
ということです。
本記事では、賃貸仲介の現場の視点と、税務・財務の視点の両方から、空室が続く原因を3つに分け、家賃を下げる前に確認したいポイントと、空室対策の費用対効果について解説します。
目次
1．結論｜空室対策の目的は「満室」ではなく「収益改善」
空室対策を含め、不動産投資全体の判断基準を確認したい方は、「不動産投資を始める前に知っておきたい基礎知識と判断基準」も参考になります。
空室が続いているからといって、すぐに家賃を下げる必要があるとは限りません。
最初に確認したいのは、
「入居者がどの段階で離れているのか」
です。
賃貸募集を大きく分けると、
募集を見る → 問い合わせる → 内見する → 申し込む
という流れがあります。
このどこで止まっているかによって、考えられる原因は変わります。
状況 | 考えられる主な原因 | 最初に確認したいこと |
問い合わせ自体が少ない | 需要が弱い・募集条件で比較負け | 競合物件、家賃、初期費用、写真 |
問い合わせはあるが内見されない | 掲載内容・条件・案内のしにくさ | 写真、募集条件、内見方法 |
内見はあるが申込にならない | 現地での印象 | 清掃、におい、水回り、共用部 |
周辺の競合も決まっていない | エリア・間取り自体の需要低下 | ターゲット、賃料、物件方針 |
この切り分けをしないまま家賃を下げたり、大規模なリフォームをしたりすると、原因と対策がずれてしまいます。
そして、対策後には、
「空室が埋まったか」だけでなく、「収益が改善したか」
まで確認することが重要です。
空室対策は、
原因を見つける → 必要な対策をする → 収益改善を確認する
という順番で考えましょう。
2．まず管理会社に「5つの数字」を確認する
空室が続いている場合、管理会社に、
「最近、反響どうですか？」
と聞くだけでは、原因を把握するには十分ではありません。
まずは次の5つを確認してみてください。
① 募集を始めてから何日経っているか
② 問い合わせは何件あったか
③ 内見は何件あったか
④ 申込・キャンセルは何件あったか
⑤ 内見後に断られた理由は何か
さらに、同じ駅・同程度の駅距離・広さ・築年数の競合物件について、
いくらで募集されているか
敷金・礼金はいくらか
初期費用はいくらか
どのような設備があるか
どの物件から募集終了しているか
も確認すると、より状況が見えます。
ここまで数字で整理すると、
「そもそも見られていないのか」「見られているのに内見されないのか」「内見されているのに選ばれないのか」
が分かってきます。
家賃を下げるかどうかは、その後の判断です。
3．空室原因1｜エリアや物件タイプの需要が弱い
1つ目は、そもそもエリアや物件タイプの需要が弱くなっているケースです。
例えば、
周辺の競合物件も空室が多い
同じような間取りの物件がなかなか決まらない
単身者向け物件だが、エリアではファミリー需要が中心になっている
駅距離や周辺環境の変化によって以前より競争力が落ちている
といった場合です。
この場合、募集写真を撮り直したり、清掃を強化したりするだけでは大きく改善しないことがあります。
ここで最初に考えたいのは、
「今後、誰に選ばれる物件にするのか」
です。
ターゲットによって有効な対策は変わる
例えば、学生や若い単身者であれば、家賃、初期費用、インターネット環境、学校や職場へのアクセスが重視されることがあります。
単身女性であれば、清潔感、水回り、セキュリティ、共用部の管理状況などがより重要になるかもしれません。
カップルや夫婦であれば、キッチン、収納、生活動線。
ファミリーであれば、学区、駐車場、部屋数、収納、防音性。
狙う入居者によって、必要な設備も変わります。
そのため、
「人気設備だから入れる」
ではなく、
「誰に住んでもらいたいかを決め、その人に必要な設備を選ぶ」
という順番で考えることが大切です。
例えば、単身者向け物件でインターネット無料が競争力になることはあります。
一方、ファミリー向けの部屋で浴槽をなくし、シャワールームだけにしてしまえば、かえって入居候補から外されることも考えられます。
需要が弱いときほど、何となくリフォームするのは避けたいところです。
ターゲットを変更するのか。
賃料水準を変えるのか。
設備投資によって別の層を取りに行くのか。
あるいは大きな追加投資をせず、売却を検討するのか。
ここは将来の出口まで含めた判断が必要です。
4．空室原因2｜需要はあるのに募集段階で比較負けしている
周辺の競合物件は決まっている。
それなのに、自分の物件には問い合わせが少ない。
この場合、ポータルサイトなどの募集段階で比較負けしている可能性があります。
入居希望者は、同じエリア、同じ広さ、同程度の築年数の物件をスマートフォン上で並べて比較します。
そのため、
家賃が競合より高い
写真が暗い
部屋が狭く見える
水回りや収納の写真がない
初期費用が高い
設備があるのに募集情報へ反映されていない
といった状態では、内見候補に入らないことがあります。
4-1．家賃だけでなく「最初にいくら必要か」を比較する
募集条件を見るときは、月額家賃だけでは足りません。
入居希望者から見れば、
「この部屋に入居するために、最初にいくら必要なのか」
も重要だからです。
例えば、
敷金
礼金
保証会社費用
鍵交換費用
サポート費用
その他の初期費用
を含めると、月額家賃ではほとんど差がないのに、契約時の負担が競合物件より大きくなっていることもあります。
家賃を下げる前に、一度入居者が負担する総額で比較してみるとよいでしょう。
4-2．募集写真は「きれいに見せる」だけではない
募集写真は、入居希望者が物件を知る最初の入口です。
写真が暗い。
部屋が狭く見える。
水回りが分からない。
収納の写真がない。
共用部の状況が分からない。
こうした写真では、実際には良い物件でも候補から外れてしまうことがあります。
一方で、写真を過度によく見せるのも注意が必要です。
写真では非常に広く見えたのに、実際に行ったら狭かった。
写真では新しく見えたのに、現地では古さが目立った。
こうしたギャップが大きければ、内見は増えても申込につながらなくなります。
募集写真には、
「興味を持ってもらうこと」
と同時に、
「現地との期待値を大きくずらさないこと」
という役割があります。
4-3．仲介会社が「紹介しやすい物件」になっているか
ここは、賃貸仲介の現場で働く実務担当者へのヒアリングでも印象的だったポイントです。
物件そのものの条件だけでなく、
「仲介会社から見て紹介しやすい物件になっているか」
も重要です。
例えば、
鍵をすぐに手配できる
空室確認がスムーズ
募集条件が明確
申込条件が分かりやすい
オーナーや管理会社の判断が早い
内見後の申込手続きがスムーズ
広告料（AD）などの募集条件が競合と比べて大きく劣っていない
といった物件は、営業担当者としても紹介しやすくなります。
反対に、
「この条件は毎回管理会社へ確認しなければならない」
「鍵を借りるのが大変」
「申込を入れても回答まで時間がかかる」
という物件は、似たような候補が複数ある場合に後回しになる可能性があります。
もちろん、仲介会社への広告料を増やせばよいという単純な話ではありません。
大切なのは、
募集しやすい。案内しやすい。申し込みしやすい。
という状態を作ることです。
これは、家賃を下げずに改善できる空室対策の一つです。
5．空室原因3｜内見はあるのに申し込みにつながらない
問い合わせがあり、内見も入る。
それでも申込にならない。
この場合は、募集条件よりも現地での印象を確認した方がよいでしょう。
賃貸仲介の実務担当者からも、内見では条件表には表れない細かな部分が入居希望者の判断に影響する、という話がありました。
特に確認したいのが、清潔感とにおいです。
築年数が古くても、きちんと管理されている部屋には安心感があります。
一方、
玄関を開けた瞬間に嫌なにおいがする
室内にほこりがたまっている
水回りが汚れている
収納の中に虫がいる
照明が切れている
共用廊下が汚れている
ポスト周辺が荒れている
ゴミ置き場が汚い
といった状態では、
「この物件はきちんと管理されていないのではないか」
という印象を与えます。
空室期間が長い部屋では、排水トラップの水が蒸発し、排水口からにおいが上がってくることもあります。
大きなリフォームを検討する前に、
換気する
排水口に水を流す
玄関、水回り、収納のにおいを確認する
室内や収納に虫がいないか確認する
照明を確認する
ベランダを確認する
共用部、ポスト、ゴミ置き場まで見る
といった基本的な対応を徹底しましょう。
低コストですが、内見時の印象を大きく左右することがあります。
内見後に断られた理由を必ず集める
内見が入ったにもかかわらず決まらなかった場合は、仲介会社へ理由を確認してみてください。
例えば、
「家賃が高かった」
「他の物件の方が初期費用が安かった」
「水回りが古かった」
「収納が少なかった」
「共用部が暗かった」
「思ったより駅から遠かった」
では、次に取るべき対策が全く違います。
1人だけの意見で大規模な改修を決める必要はありません。
しかし、複数の内見者から同じ理由が出ているのであれば、そこが改善ポイントである可能性は高まります。
内見者からの断り理由は、無料で得られる重要なマーケット情報です。
管理会社や仲介会社からできるだけ集めましょう。
6．家賃を下げる前に「値下げの総額」を計算する
原因を整理した結果、家賃を下げるべき物件も当然あります。
ただし、家賃の値下げを判断するときは、「月額5,000円の値下げ」を見るのではなく、「入居期間全体でいくら収入が減るか」まで考えてみてください。
例えば、家賃を月5,000円下げると、年間の減収額は6万円です。
5年間その賃料で入居が続いたと仮定すると、単純計算では30万円の収入差になります。
つまり、
「5,000円だけ家賃を下げる」
という判断は、5年間で見ると、
「30万円の収入を減らす」
という判断でもあります。
そこで比較したいのが、
30万円値下げするのか。30万円を物件改善に使うのか。
という考え方です。
例えば30万円以内で、
募集写真を改善する
清掃・補修をする
古い設備を改善する
初期費用の一部をオーナー側で負担する
入居者ニーズの高い設備を追加する
ことで賃料を維持し、空室期間も短くできるのであれば、値下げより有利な場合があります。
もちろん、現在の家賃自体が相場から外れているのであれば、値下げが合理的です。
重要なのは、「空室だから値下げ」ではなく、「値下げと改善投資のどちらが収益を残せるか」を比較することです。
7．空室対策はNOIで判断する
ここからが、収益用不動産の経営で特に重要なところです。
空室対策の最終的な評価は、
「満室になったか」
だけではありません。
「物件の収益力が改善したか」
で判断します。
その代表的な指標がNOI（Net Operating Income：純営業収益）です。
NOIとは、簡単にいうと、物件の賃貸収入から、その物件を運営するために必要な費用を差し引いた利益です。
イメージとしては、
家賃等の収入－ 空室等による収入減少－ 管理費－ 修繕費－ 固定資産税等＝ NOI
と考えると分かりやすいでしょう。
借入金の元本返済や利息は、通常NOIそのものには含めません。
そのため、オーナー自身の資金繰りを見る場合は、NOIだけでなく、その先にあるキャッシュフローも確認します。
7-1．満室でも収益が悪化していれば成功とは限らない
例えば、
広告料を大幅に増やした
30万円のリフォームをした
家賃も5,000円下げた
その結果、空室が埋まったとします。
稼働率だけを見れば成功です。
しかし、以前よりNOIが減り、さらに借入返済後の手残りも少なくなっているのであれば、収益用不動産としては慎重に評価する必要があります。
反対に、多少空室期間が残ったとしても、家賃水準を維持しながら年間NOIを高く保てているのであれば、収益面ではこちらの方が良い場合もあります。
したがって、稼働率と収益性をセットで見ることが重要です。
8．リフォームは「喜ばれるか」ではなく「回収できるか」
空室対策としてリフォームや設備投資を行うこと自体は有効です。
ただし、「入居者に喜ばれそうだから」だけで判断するのは避けたいところです。
収益用不動産である以上、投資した金額を回収できるかを考えます。
設備投資の効果は、大きく3つに分けると整理しやすくなります。
① 賃料を上げられるか
② 空室期間を短縮できるか
③ 将来の修繕費・原状回復費を減らせるか
例えば、30万円の設備投資によって家賃を月5,000円上げられるとします。
年間の増収額は6万円です。
単純計算では、投資額30万円を回収するまで約5年です。
一方、賃料を上げられなくても、空室期間を短縮できる設備投資もあります。
例えば家賃8万円の部屋について、改修によって空室期間を3か月短縮できれば、単純計算では24万円分の空室損を避けられます。
また、和室から洋室への変更のように、賃料や入居率だけでなく、将来の畳表替えや襖の張替えなどの原状回復費を抑えられるケースもあります。
設備投資をするときは、「いくら家賃が上がるか」だけでなく、「何か月早く決まるか」「将来いくら支出を減らせるか」まで見ることが大切です。
9．NOIの改善は売却価格にも影響する
NOIを見る理由は、毎月の収益だけではありません。
収益用不動産の価格を考えるうえでも、物件が生み出す収益は重要な要素です。
例えば、単純な収益還元の考え方では、
物件価格 ＝ NOI ÷ 還元利回り
という関係で考えることができます。
仮に還元利回りが同じであれば、NOIが高い物件ほど評価額も高くなる方向に働きます。
そのため、家賃を大幅に下げて満室にすることが、将来の売却まで含めて常に最善とは限りません。
逆に、適切な空室対策によって、
賃料を維持できる
空室期間が短くなる
運営コストが下がる
ことでNOIを改善できれば、将来の売却価格にもプラスに働く可能性があります。
空室対策では、
「今の1室をどう埋めるか」
だけでなく、
「この対策で物件全体の収益力がどう変わるか」
まで考えてみましょう。
10．税務上は「修繕費」と「資本的支出」に注意する
空室対策としてリフォームや設備投資を行った場合、その支出が必ずその年に全額経費になるとは限りません。
税務上、通常の維持管理や原状回復のための支出は「修繕費」としてその年の経費になるのが基本です。
一方、建物の価値を高めたり、使用可能期間を延ばしたりする支出は「資本的支出」となり、原則として減価償却によって複数年にわたり経費化します。
例えば、同じ設備交換でも、壊れた設備を同程度のものへ交換する場合と、設備の性能を大きく高める場合では、税務上の扱いが変わることがあります。
空室対策としてまとまった工事を行う場合は、工事前に税務上の処理も確認しておくことが大切です。
修繕費と資本的支出の具体的な判定方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
11．最後は借入返済後のキャッシュフローまで見る
NOIだけでなく、最終的にはオーナー自身の手残りも確認します。
例えば、
NOI－ 設備投資・大規模修繕等－ 借入金の元利返済＝ 借入返済後のキャッシュフロー
という考え方です。
NOIが高くても、借入返済額が大きければ資金繰りが厳しい物件もあります。
特に複数物件を保有しているオーナーは、全体の預金残高や所得だけを見るのではなく、物件ごとの収支を確認することが重要です。
例えば、
空室損が大きい物件
毎年修繕費がかかっている物件
借入返済負担が重い物件
設備投資をしてもNOIが改善していない物件
を分けて見ると、どの物件から改善すべきかが分かります。
これは金融機関への説明でも有効です。
追加融資や借換えを相談するときも、
「最近空室が多くて困っています…」
というざっくりとした説明より、
「この物件は空室率が上昇しているため、原因をこのように分析し、この対策によってNOIをここまで改善する計画です」
と説明できる方が、不動産経営の状況を具体的に伝えられます。
12．空室が続いたら、この順番で確認する
最後に、実際に空室が続いたときの確認手順をまとめます。
管理会社から、募集期間・問い合わせ数・内見数・申込数・断り理由を確認する
同じエリア・広さ・築年数の競合物件と比較する
家賃だけでなく、敷金・礼金などを含めた初期費用も比較する
問い合わせが少なければ、募集写真・設備表示・募集条件を見直す
仲介会社が案内しやすい募集体制になっているか確認する
内見があるのに決まらなければ、自分でも現地を確認する
清掃・におい・照明・水回り・収納・共用部を確認する
内見後に断られた理由を管理会社・仲介会社から集める
周辺の競合も決まっていなければ、ターゲットや物件方針そのものを見直す
家賃を下げる場合は、数年間の減収額まで計算する
リフォームする場合は、賃料アップ・空室期間短縮・将来コスト削減で効果を計算する
対策前後のNOIを比較する
借入返済後のキャッシュフローまで確認する
リフォーム工事は、修繕費か資本的支出かも確認する
さらに、募集を開始するときに、
「○週間後に一度反響を確認する」
と管理会社と決めておくのも有効です。
何か月も同じ条件で募集し続けるのではなく、問い合わせや内見の状況を見ながら改善を繰り返します。
13．まとめ
空室が長引いたとき、家賃を下げることは簡単です。
しかし、一度下げた家賃は、その入居者が住んでいる間の収入に影響します。
だからこそ、最初にやるべきことは値下げではありません。
まず、
「なぜ、この部屋が選ばれていないのか」
を確認します。
需要そのものが弱いのか。
募集段階で比較負けしているのか。
内見した結果、選ばれていないのか。
原因を切り分ければ、必要な対策も見えてきます。
そして、対策した後は、
稼働率が上がったか。NOIが増えたか。借入返済後の手残りが増えたか。投資した費用を回収できるか。
まで確認します。
収益用不動産の空室対策は、単なる入居者募集ではありません。
物件の収益力を改善するための経営判断です。
賃貸仲介会社や管理会社が持っている現場の情報と、オーナーが持っている物件の数字、そして税務・財務の視点。
この3つを組み合わせて考えることで、必要以上の家賃値下げや過剰なリフォームを避けながら、物件の収益性を高めていくことができます。
参考資料
※本記事の募集・内見・仲介実務に関する記載の一部は、賃貸仲介会社の実務担当者へのヒアリングを参考にしています。
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