「相続税対策として、賃貸不動産を買いませんか？」 このような提案を受けたことがある方は、少なくないと思います。 これは、現金を不動産に組み替えることで、相続税評価額が下がるケースがあるからです。 特にアパート、賃貸マンション、貸店舗などの貸付用不動産は、入居者がいるため、所有者が自由に使える不動産よりも評価が下がることがあります。 ただし、令和8年度税制改正では、相続等の直前に取得した貸付用不動産の評価方法について、大きな見直しが行われます。 今後は、相続直前に不動産を取得して評価差を狙う対策は、これまでより慎重な判断が必要になります。 この記事では、不動産オーナーや資産家の方に向けて、今回の見直しで何が変わるのか、今後の相続対策で何を見るべきかを、解説します。 結論｜相続直前の「評価差を取りにいく対策」はNG その後の改正内容を反映した最新記事は、「貸付用不動産の相続税評価が2027年から見直しへ」です。現在の制度確認はこちらを優先してください。 結論から言うと、今回の見直しで影響が大きいのは、「相続直前に貸付用不動産を取得して、短期間で相続税評価額を下げるような対策」です。 相続対策では、現金や預金をそのまま持っているより、不動産に組み替えた方が、相続税評価額が大幅に下がるケースがあります。 しかし、今回の見直しにより、相続開始前5年以内に取得・新築した一定の貸付用不動産については、通常の取引価額に相当する金額で評価されることになりました。 つまり、相続直前に相続税評価額と市場価格に乖離がある賃貸物件を取得し、すぐに評価差を取るというスキームは実質的に使えなくなったと考えられます。 ただし、賃貸不動産を使った相続対策が、すべて否定されたわけではありません。 長期的に賃貸経営を行い、収益性、資金繰り、承継まで考えて取得する不動産は、今後も重要な資産承継の選択肢です。 変わるのは、「節税額だけを見て不動産を買う」という発想です。 そもそも貸付用不動産はなぜ相続税対策になるのか？ 不動産によって相続税評価が下がる基本的な仕組みは、「不動産で相続税はなぜ下がる？」で解説しています。 貸付用不動産とは、他人に貸して賃料を得る不動産のことです。 アパート、賃貸マンション、賃貸戸建、貸店舗、貸事務所などが代表例です。 相続税では、財産は原則として時価で評価します。 ただし、不動産については財産評価基本通達に基づき、 土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」を基礎に評価することが一般的です。 また、貸付用不動産の場合、入居者がいるため所有者はその不動産を自由に使えません。 そのため、土地については貸家建付地として評価減が行われ、建物についても貸家として評価減が行われます。 よって、不動産の場合は「時価（市場価格）＞　相続税評価額」となりやすく、この仕組みによって、現金で持っているよりも、相続税評価額が下がることがあるのです。 今回の見直しで何が変わるのか？ 今回の見直しでは、相続開始前5年以内に取得・新築した一定の貸付用不動産について、評価方法が変わります。 これまでのように、路線価や固定資産税評価額を基礎とした評価ではなく、通常の取引価額に相当する金額を基準に評価することになります。 通常の取引価額とは、簡単に言えば、実際の売買価格に近い金額（※）をイメージすればよいでしょう。 ※課税上の弊害がない場合には、取得価額を基に地価変動などを考慮して計算した価額の80％相当額。 たとえば、相続直前に1億円で貸付用不動産を取得した場合、従来の評価では6,000万円程度になるケースがあったとしても、改正後は従来よりも1億円に近い水準で評価される可能性があるということです。 なお、この取扱いは、令和9年1月1日以後に相続・贈与により取得する財産の評価から適用される予定です。 小口化された不動産はさらに注意が必要 今回の見直しでは、小口化された貸付用不動産にも注意が必要です。 小口化不動産とは、一棟の不動産を複数の投資家で持つような商品です。 少額から不動産投資ができ、賃料収入や売却益の分配を受けることができるため、富裕層の相続対策として利用されてきました。 小口化不動産は金融商品に近い性質を持ちながら、相続税評価では不動産として評価されることがあります。 この評価差を利用した相続対策が問題視され、今回の見直し対象になっています。 特に重要なのは、小口化された一定の貸付用不動産については、取得時期にかかわらず、通常の取引価額に相当する金額で評価される点です。 そのため、「少額で買える」「相続税評価が下がる」という理由だけで判断するのはとても危険です。 小口化不動産を見るときは、税効果だけでなく、換金性、手数料、運営会社の信用力、相続後に売却できるかまで確認する必要があります。 通常の賃貸経営まで否定されたわけではない 今回の見直しで注意したいのは、貸付用不動産を使った相続対策が、すべて否定されたわけではないという点です。 問題視されているのは、相続直前に不動産を取得し、短期間で相続税評価額を下げるようなスキームです。 一方で、昔から賃貸経営を行っている不動産オーナーが、老朽化した物件を売却して新しい物件に買い替えるケースもあります。また、空室対策や修繕負担を考えて、より収益性の安定した物件へ組み替えることもあります。 これらは、単なる相続税対策というより、賃貸経営上の判断です。 実際に、賃貸住宅に関わる政策の場でも、租税回避への対応には理解を示しつつ、通常の賃貸経営まで過度に制限されることへの懸念が示されています。特に、相続開始前から事業的規模で賃貸事業を行っていた場合には、取得後5年以内であっても、従来の評価方法を認めるべきではないかという議論もあります。 ここは、今後の制度設計や通達の内容を確認する必要があります。 通達発遣後に確認すべき実務ポイント 今回の改正は、実務上はまだ確認すべき点が残っています。 特に、通達発遣後には次の点を確認する必要があります。 ・どこまでが「貸付用不動産」に含まれるのか ・使用貸借や一部賃貸の場合は対象になるのか ・構築物や附属設備はどう扱うのか ・被相続人、贈与者以外の関係者も対象になるのか ・取得価額を基にした80％評価の具体的な計算方法 ・マンション通達と重なる場合、どちらが優先されるのか ・貸家建付地や貸家の評価減を併用できるのか ・取得後から相続時までに利用状況が変わった場合の扱い ・通達発遣日はいつになるのか こうした項目は、実際の相続税評価に直結するのできちんと確認しておきましょう。 令和8年中に急いで贈与・取得すべきか？ 今回の見直しを受けて、令和8年中に急いで贈与や取得を検討する方もいるかもしれません。 ただし、駆け込みで動くことが必ず有利とは限りません。 不動産は金額が大きく、簡単にやり直せない資産です。 急いで取得した結果、収支が悪い物件をつかんでしまうこともあります。 また、贈与をすれば贈与税や不動産取得税、登録免許税などのコストも発生します。 相続時精算課税制度を使う場合でも、将来の相続税への影響を確認する必要があります。 大切なのは、「改正前に動くかどうか」ではありません。 動いた場合と動かなかった場合を比較することです。 相続税、贈与税、諸費用、将来の売却、家族の分割まで含めて、総合的に判断する必要があります。 不動産オーナーが今後見るべき5つのポイント 1. 5年以内に相続が起きるケースも想定する 人の相続時期は読めません。 「5年持てば大丈夫」と考えていても、実際には取得後すぐに相続が発生することもあります。 その場合、想定していた評価減が使えず、相続税が想定より増える可能性があります。 取得前には、5年以内に相続が発生した場合の相続税も試算しておくことが大切です。 また、税額だけでなく、納税資金が足りるかまで確認する必要があります。 2. 土地と建物を分けて考える 今回の見直しでは、土地と建物で取扱いが分かれる可能性があります。 土地は昔から所有している。 しかし、建物は相続開始前5年以内に新築した。 このようなケースでは、土地は従来評価、建物は新評価という整理になる可能性があります。 不動産を一体で見るだけでなく、土地と建物を分けて確認することが重要です。 3. 物件単体で賃貸経営として成り立つか 不動産は、買った瞬間に終わるものではありません。 むしろ、買ってからが始まりです。 空室、修繕、管理費、固定資産税、金利上昇など、賃貸経営には継続的なコストがかかります。 相続税評価が下がるからといって、キャッシュフローが良くなるわけではありません。 これからは、節税効果よりも先に、その物件が資産形成に寄与しているかを見るべきです。 表面利回りだけでは足りません。実質利回り、修繕予定、借入返済、空室リスクまで含めてキャッシュフローで判断することが重要です。 4. 納税資金を別に確保できているか 相続税は、原則として現金で納めます。 不動産を持っていても、すぐに現金化できるとは限りません。 また、早期売却を狙えば安く買いたたかれる可能性もあります。 そのため、不動産を取得する場合でも、納税資金を別に確保しておくことが重要です。 預金、生命保険、有価証券、借入余力などを組み合わせて、相続発生時に現金が不足しない設計にしておく必要があります。 5. 相続人が引き継げる資産か 不動産は、分けにくい財産です。 兄弟姉妹で共有すると、将来の売却、修繕、借入、管理方針で意見が分かれることが多々あります。 相続人が遠方に住んでいる場合や、不動産経営に関心がない場合も注意が必要です。 相続税が下がったとしても、相続後に管理できなければ、良い対策とは言えません。 誰が引き継ぐのか。 共有にするのか、単独取得にするのか。 代償金を払えるのか。 このような分割の視点まで含めて考えることが大切です。 まとめ：これからは「評価差を買う相続対策」から「承継できる賃貸経営」へ 令和8年度税制改正により、相続直前に取得した貸付用不動産の評価方法は大きく見直されます。 特に、相続開始前5年以内に取得・新築した一定の貸付用不動産は、通常の取引価額に近い考え方で評価されることになります。 また、小口化された一定の貸付用不動産についても、取得時期にかかわらず、見直し対象になる方向です。 これからの相続対策では、単に「相続税評価額が下がるか」だけを見るのでは不十分です。 不動産は、うまく活用すれば強い資産になります。 しかし、節税効果を主目的として取得すると、相続後に家族へ負担を残す可能性が高いです。 これからの不動産相続対策は、「次世代が安心して引き継げる資産を設計すること」がより大切になるのです。 貸付用不動産の相続税評価は、取得時期、物件の種類、借入状況、保有目的、家族構成によって判断が変わります。 特に、相続前後の資金繰りや納税資金まで含めて確認しないと、思わぬ負担が残ることがあります。 「自分の物件は今回の見直しの影響を受けるのか」 「今後、不動産を取得しても問題ないのか」 「相続税だけでなく、借入や納税資金まで整理したい」 このようなお悩みがある方は、個別の相続税試算と不動産収支の確認をおすすめします。 税務・財務・不動産を一体で整理することで、ご家族にとって無理のない資産承継を考えることができます。

先日、うっかり眼鏡を踏んでしまいました… フレームが曲がってしまい、このままでは仕事にも日常生活にも支障が出そうでした。 私は、眼鏡は毎日使うものなので、少し曲がっているだけでも、見え方や掛け心地が気になって集中力が削がれてしまいます。 そこで、近くにあったメガネスーパーに持ち込むことにしました。 ただ、その眼鏡はメガネスーパーで購入したものではありません... 公式サイトには「他店で買った眼鏡でも修理対応します」といった趣旨の記載がありましたが、正直なところ、どこまで丁寧に対応してもらえるのだろうかという不安もありました。 ところが、実際には想像以上にとても丁寧に対応していただけたのです。 店舗に行って事情を説明すると、店員の方はすぐに眼鏡の状態を確認してくれました。そして、曲がってしまったフレームを、無料でできる範囲で調整してくれました。 嫌な顔をせず丁寧に対応いただけただけで、とてもありがたかったのですが、印象に残ったのはその後です。 店員の方は、単に曲がった部分を直すだけではなく、眼鏡全体の状態を確認し、ツルとフレームをつなぐ部分のネジ穴が緩くなっていることも指摘してくれました。 原因は、踏んでしまったことによる衝撃に加えて経年劣化が原因だろうとのことでした。長く使っているうちに、ネジ穴が少しずつ広がり、どうしても緩みやすくなるそうです。 自分では、そこまで気づいていませんでした。 ただ「踏んで曲がった」としか思っていなかったのですが、実際には以前から劣化していた部分もあったようです。 部品の有無まで確認してくれた さらに、その店員の方は、交換できる部品があるかどうかまで確認してくれました。私の眼鏡はメガネスーパーで購入したものではありません。 それにもかかわらず、「この部品があれば、もう少ししっかり直せるかもしれません」という雰囲気で、可能性を探ってくれました。 結果、その店舗には私の眼鏡に合う部品はありませんでしたが、店員の方は、「部品がなくて申し訳ありません」というような姿勢で対応してくれました。 こちらとしては、そもそも他店で買った眼鏡で、丁寧な対応で無料で調整してもらっただけでも十分ありがたい状況です。 それなのに、部品がないことまで申し訳なさそうに伝えてくれた。この対応に、とても好印象を持ちました。 うれしかったのは、無料だったからではない 今回、私がうれしかったのは、単に無料だったからではありません。 もちろん、無料で修理・調整してもらえたことはありがたいです。ただ、それ以上に印象に残ったのは、対応の姿勢でした。 自店で買った眼鏡ではない。その場で新しい眼鏡を買うわけでもない。直接的な売上につながる話でもない。 それでも、目の前で困っている人として、きちんと向き合ってくれました。 その姿勢が伝わったからこそ、「次に眼鏡を買うときは、このお店で購入したい」と自然に思いました。 サービスの価値は、こういう小さな場面に出るのだと思います。 サービスの差は、現場の対応に表れる 一方で、別の眼鏡店では少し違う印象を受けたこともあります。 もちろん、どの会社でも店舗や担当者によって対応は違います。たまたま私が訪れた店舗や、そのときの担当者によるものかもしれません。 ただ、自店で購入したものではない眼鏡の調整をお願いした際、どこか積極的ではない印象を受けたことがありました。 「できれば対応したくないのかなぁ」と感じてしまうような空気です。 もちろん、眼鏡の状態や素材によって、対応できることとできないことはあると思います。安全面や破損リスクを考えれば、店側が慎重になるのも理解できます。 ただ、同じように無料調整を掲げていたとしても、実際に利用者が受ける印象は、現場の対応で大きく変わります。 マニュアルに何が書いてあるかだけではありません。目の前のお客さんにどう向き合うか。 そこに、サービスの差が出るのだと感じました。 安さだけでは測れない価値がある 税理士選びについても同じ考え方があります。料金とサービス内容の違いについては、「安さだけで税理士を選ぶと何が起きるか？」で詳しく書いています。 最近は、安くて早く眼鏡を作れるお店も増えました。これは利用者にとって、とてもありがたいことです。 手頃な価格で眼鏡を買える。短時間で受け取れる。デザインも選びやすい。 そうした量販店の良さは確かにあります。 一方で、価格を抑えるビジネスでは、どうしても効率化が必要になります。限られた時間で、多くのお客さんに対応しなければなりません。 その結果、店舗や担当者によって、サービスの当たり外れを感じやすくなるのかもしれません。 安いことが悪いわけではありません。むしろ、価格の安さは大きな価値です。 ただ、困ったときにどこまで見てくれるか。その点は、価格だけでは測れません。 今回の出来事で、私は改めてそう感じました。 売上にならない対応が、将来の信頼をつくる 今回の対応は、店舗側から見れば、その場では売上にならなかったかもしれません。 眼鏡を新しく買ったわけではありません。有料修理をお願いしたわけでもありません。他店で買った眼鏡を、無料で調整してもらっただけです。 それでも、私の中には強い印象が残りました。 「あの店は丁寧に見てくれた」 「困ったときに、きちんと対応してくれた」 「次に眼鏡を買うなら候補にしたい」 こういう気持ちは、広告だけではなかなか生まれません。 おそらく、サービス業において本当に大切なのは、このような小さな接点の積み重ねなのだと思います。 売上にならないように見える対応が、結果として信頼を生むことがあります。 そして、その信頼が、将来の購入や紹介につながることもあります。 自身の仕事にも通じる話 今回の出来事は、私たちのような専門家の仕事にも通じる話だと感じました。 税務や財務の相談でも、最初から大きな契約になる話ばかりではありません。ちょっとした疑問や、不安から相談が始まることもあります。 「これは経費になりますか？」 「この借入は今のうちに見直した方がいいですか？」 「相続対策は、まだ先でも大丈夫ですか？」 相談する側からすれば、小さな疑問に見えるかもしれません。しかし、その背景には大きな不安があることもあります。 専門家側が、「それは契約してからでないと答えられません」という姿勢だけでは、信頼は生まれにくいと思います。 もちろん、専門的な判断が必要な内容について、安易に断定することはできません。 税務、財務、不動産、相続の判断は、個別事情によって結論が変わることも多いためです。 それでも、最初の段階で、 「何に困っているのか」 「どこが不安なのか」 「今すぐ確認すべきことは何か」 を一緒に整理することはできます。 目の前の人の困りごとに、どこまで丁寧に向き合えるか。そこに、専門家としての姿勢が出るのだと思います。 困ったときの対応は、記憶に残る 人は、商品そのものよりも、困ったときにどう扱われたかを覚えているものです。 今回の眼鏡店での出来事は、日常の中の小さな出来事でした。しかし、サービス業として大切なことを改めて考えるきっかけになりました。 安いか高いか。有名かどうか。近いか遠いか。 もちろん、そうした要素も大切です。 でも最終的には、 「困ったときに、この人はちゃんと見てくれるか」 「このお店は、こちらの状況に向き合ってくれるか」 という部分が、信頼につながるのだと思います。 今回の出来事は、まさにそれを感じさせてくれるものでした。 私自身も、税務や財務の仕事をするうえで、目の前の相談者に対して、形式的な対応で終わらせないようにしなければと改めて思った次第です。 小さな困りごとに見えても、本人にとっては大事な問題かもしれません。 その背景まで丁寧に見ることが、信頼される仕事につながるのだと思います。

「減価償却などによって不動産所得を赤字にすれば、給与所得と相殺でき節税できる」 このような説明を聞き、不動産投資を検討する方は少なくありません。 確かに、不動産所得に赤字が生じた場合は、一定の範囲で給与所得や事業所得などと損益通算できます。 損益通算とは、ある所得で生じた赤字を、ほかの所得の黒字から差し引く仕組みです。 しかし、不動産所得が赤字であっても、その全額を損益通算できるとは限りません。 特に注意したいのが、土地を取得するための借入金利子、いわゆる「土地負債利子」です。 土地比率の高い収益不動産では、減価償却費によって不動産所得が赤字になっていても、損益通算できる金額が大幅に減ることがあります。 場合によっては、給与所得などと損益通算できる金額がゼロになってしまいます。 目次 1.不動産所得の赤字は全額を損益通算できるとは限らない 土地負債利子を含む不動産所得の必要経費全体については、「不動産投資の経費一覧」で整理しています。 不動産所得は、原則として次のように計算します。 不動産所得　＝　家賃収入などの総収入金額　－　必要経費 主な必要経費には、次のものがあります。 ・管理費 ・修繕費 ・固定資産税 ・損害保険料 ・借入金利子 ・減価償却費 ・税理士報酬 これらを差し引いた結果、不動産所得が赤字になることがあります。 そして、不動産所得の赤字は、原則として給与所得や事業所得などとの損益通算が可能です。 ただし、不動産所得の赤字のうち、土地を取得するために要した負債の利子に相当する部分については他の所得から控除できないのです。 損益通算の対象外となる金額は、次のいずれか少ない金額です。 ・不動産所得の赤字額 ・土地負債利子の額 したがって、損益通算できる金額は、次のように計算します。 損益通算できる金額＝不動産所得の赤字額－損益通算の対象外となる土地負債利子相当額 （注）「不動産所得の赤字＜土地負債利子」の場合は損益通算対象額はゼロ つまり、不動産所得全体では赤字であっても、その赤字の中に土地負債利子が含まれている場合は、損益通算できる金額を別途計算しなければなりません。 参考：No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算 2.土地負債利子とは何か 土地・建物の取得価額の区分は、土地負債利子だけでなく減価償却にも影響します。減価償却については、「不動産投資の減価償却とは？」をご確認ください。 1．土地取得に対応する借入金利子のこと 土地負債利子とは、不動産購入のために支払った借入金利子のうち、土地の取得に対応する部分をいいます。 土地と建物を借入金で一括取得した場合、借入金利子の全額が土地負債利子になるわけではありません。 まず、借入金のうち、土地取得に対応する金額を算定します。 そのうえで、土地対応借入金が借入金全体に占める割合に応じて、土地負債利子を計算します。 2．必要経費にはなるが、損益通算は制限される 土地負債利子は、不動産所得の計算上、必要経費にならないわけではありません。 不動産所得を計算する際は、建物取得に対応する借入金利子と同様に、必要経費へ算入します。 ただし、その結果として不動産所得が赤字になった場合、赤字のうち土地負債利子に相当する部分は、給与所得などとの損益通算から除外されます。 計算の流れは、次のとおりです。 土地負債利子を含めて不動産所得を計算する 不動産所得が赤字になっているかを確認する 赤字のうち土地負債利子に相当する部分を除外する 残った赤字を給与所得などと損益通算する つまり、土地負債利子は、必要経費には含まれるものの、赤字が生じた場合の損益通算には制限があるということです。 「必要経費として認められるか」と「ほかの所得と損益通算できるか」は、別の問題です。 この違いを混同しないことが重要です。 3.土地負債利子の計算方法 土地負債利子は、次の2段階で計算します。 1.土地取得に対応する借入金の算定 土地と建物を借入金と自己資金で一括取得した場合、借入金はまず建物の取得対価に充てられ、残額が土地の取得対価に充てられたものとして計算します。 土地取得に対応する借入金　＝　借入金総額　－　建物の取得価額 計算結果がゼロ以下となる場合は、土地取得に対応する借入金はないものとして計算します。 つまり、借入金総額が建物の取得価額以下であれば、土地負債利子は生じません。 なお、この計算は、借入金が土地と建物の取得に対応していることを前提としています。 購入諸費用への充当、借換え、追加借入れなどがある場合は、資金使途を含めた個別の確認が必要です。 2.土地負債利子の算定 次に、借入金全体に占める土地対応借入金の割合を、その年の借入金利子に乗じます。 基本的な計算式は、次のとおりです。 土地負債利子　＝　その年の借入金利子　×（土地取得に対応する借入金÷借入金総額） ここで使用する「その年の借入金利子」は、取得時の借入金額に当初金利を単純に掛けた金額ではありません。 原則として、金融機関の返済予定表などをもとに、その年に実際に発生し、不動産所得の必要経費へ算入される利子を確認します。 4.具体的な計算例｜2物件を所有している場合 ここでは、A物件とB物件の2棟を所有しているケースで、土地負債利子と損益通算可能額を計算します。 なお、今回の計算例では、次の条件を前提とします。 ・各借入金は、それぞれの物件の土地と建物の取得に使われている ・購入諸費用への借入金充当はない ・借換え、追加借入れ、繰上返済はない ・表示した年間借入金利子は、その年の必要経費に算入される金額である 物件購入時と年間収支の前提条件 項目 A物件 B物件 合計 土地の取得価額 7,000万円 7,000万円 1億4,000万円 建物の取得価額 3,000万円 6,000万円 9,000万円 購入価額合計 1億円 1億3,000万円 2億3,000万円 借入金 8,000万円 1億円 1億8,000万円 自己資金 2,000万円 3,000万円 5,000万円 年間借入金利子 160万円 200万円 360万円 家賃収入 1,000万円 1,300万円 2,300万円 管理費・固定資産税など 300万円 390万円 690万円 減価償却費 750万円 600万円 1,350万円 不動産所得 ▲210万円 110万円 ▲100万円 A物件では、210万円の赤字が生じています。 一方、B物件は110万円の黒字です。 複数の賃貸物件を所有している場合は、原則として各物件の収入と必要経費を合算し、その年分の不動産所得を計算します。 このケースでは、A物件の赤字とB物件の黒字を合算すると、不動産所得全体で100万円の赤字となります。 A物件の赤字210万円－B物件の黒字110万円＝不動産所得全体の赤字100万円 1．A物件の土地負債利子を計算する まず、A物件の土地取得に対応する借入金を計算します。 借入金8,000万円－建物取得価額3,000万円＝土地取得に対応する借入金5,000万円 次に、年間借入金利子160万円のうち、土地取得に対応する部分を計算します。 160万円×5,000万円÷8,000万円＝土地負債利子100万円 したがって、A物件の土地負債利子は100万円です。 2．B物件の土地負債利子を計算する 続いて、B物件の土地取得に対応する借入金を計算します。 借入金1億円－建物取得価額6,000万円＝土地取得に対応する借入金4,000万円 年間借入金利子200万円のうち、土地取得に対応する部分は次のとおりです。 200万円×4,000万円÷1億円＝土地負債利子80万円 したがって、B物件の土地負債利子は80万円です。 B物件単体では110万円の黒字ですが、B物件の借入金利子も、不動産所得全体を計算する際の必要経費に含まれています。 そのため、複数物件を所有しているケースでは、土地負債利子を各物件・各借入金ごとに計算したうえで、その合計額を確認することが重要です。 3．2物件の土地負債利子を合計する 各物件の土地負債利子を合計します。 物件 土地負債利子 A物件 100万円 B物件 80万円 合計 180万円 このケースにおける土地負債利子の合計額は180万円です。 4．不動産所得の赤字額と土地負債利子を比較する 不動産所得全体の赤字額は100万円です。 一方、2物件の土地負債利子の合計額は180万円です。 損益通算の対象外となる金額は、次のいずれか少ない金額となります。 ・不動産所得全体の赤字額100万円 ・土地負債利子の合計額180万円 このケースでは、不動産所得の赤字額100万円の方が少ないため、100万円全額が損益通算の対象外となります。 確認項目 金額 A物件の不動産所得 ▲210万円 B物件の不動産所得 110万円 不動産所得全体の赤字 100万円 A物件の土地負債利子 100万円 B物件の土地負債利子 80万円 土地負債利子の合計 180万円 損益通算の対象外となる金額 100万円 給与所得等と損益通算できる金額 0円 5．このケースの結論 このケースでは、A物件単体で見ると210万円の赤字です。 しかし、B物件の黒字110万円と合算すると、不動産所得全体の赤字は100万円になります。 さらに、2物件の土地負債利子の合計額が180万円あるため、不動産所得の赤字100万円は全額が損益通算の対象外となります。 したがって、給与所得や事業所得などと損益通算できる金額は0円です。 損益通算可能額＝不動産所得の赤字100万円－対象外額100万円＝0円 複数の物件を所有している場合は、赤字となっている物件だけを見て判断してはいけません。 まず、すべての物件の収入と必要経費を合算し、その年分の不動産所得を計算します。 そのうえで、土地負債利子を物件ごと、借入金ごとに算定し、その合計額と不動産所得全体の赤字額を比較します。 5.建物比率を不自然に高くすることはできない 「建物価格を高くすれば、減価償却費が増え、土地負債利子も少なくなるのではないか」 このように考える方もいるかもしれません。 しかし、土地・建物比率を、税務上有利にするため合理的な根拠なく決めることはできません。 建物価格を高く設定することで、減価償却費が増えるだけでなく、土地取得に対応する借入金が小さくなり、土地負債利子も減少します。そのため、土地・建物比率は所得税や消費税の計算に大きな影響を与えます。 もっとも、税務上の効果を意識して建物価格を設定したからといって、直ちにその比率が否認されるわけではありません。重要なのは、その土地・建物比率について、客観的かつ合理的な根拠を説明できるかどうかです。 固定資産税評価額や鑑定評価額などと比べて建物価格が不自然に高く、算定資料も残されていない場合には、税務調査で土地・建物比率の根拠を求められる可能性があります。 その結果、建物の取得価額が見直され、減価償却費や消費税の仕入税額控除について修正が必要になることも考えられます。 特に注意したいのは、売買契約書に土地・建物の価格が記載されていないにもかかわらず、購入後に買主側だけで建物価格を不自然に高く設定するケースです。 土地・建物比率は、確定申告の段階で都合よく決めるのではなく、購入前に売主、不動産会社、税理士などと協議し、合理的な算定方法と根拠資料を整理しておくことが重要です。 6.収益不動産の購入前に確認したい5つのポイント 1．土地と建物の価格内訳 まず、売買契約書に土地と建物の金額が明記されているかを確認します。 土地・建物の価格区分は、減価償却費だけでなく、土地負債利子の計算にも影響します。 売買契約書に内訳が記載されていない場合は、固定資産税評価額による按分が実務上の一つの方法となります。 ただし、物件の状況や契約内容によっては、不動産鑑定評価など、別の合理的な算定方法を検討する必要があります。 関連記事：売買契約書に土地・建物の内訳がない場合はどう按分する？ 2．年間の減価償却費 次に、建物本体と建物附属設備を整理し、構造、築年数、耐用年数、償却方法を踏まえて、年間の減価償却費を計算します。 中古物件では、一定の要件のもとで簡便法により算定した耐用年数を使用できるため、新築物件と比べて年間の減価償却費が大きくなることがあります。 ただし、減価償却費が大きいからといって、損益通算による節税効果も大きくなるとは限りません。 土地負債利子の影響を含めて確認する必要があります。 3．借入条件と返済計画 物件価格だけでなく、借入金額、金利、返済期間、元本返済額も確認します。 同じ購入価格の物件でも、借入割合や返済期間によって、年間の支払利息とキャッシュフローは大きく変わります。 特に確認したいのは、次の項目です。 ・借入金額 ・自己資金額 ・適用金利 ・返済期間 ・返済方法 ・年間の元本返済額 ・年間の支払利息 借入金額が大きければ、土地取得に対応する借入金や土地負債利子も大きくなる可能性があります。 また、元本返済額が大きい場合、税務上は赤字でも、実際の手元資金が不足することがあります。 4．土地負債利子と損益通算可能額 借入条件を確認した後、借入金のうち土地取得に対応する金額を算定し、土地負債利子を計算します。 購入前のシミュレーションでは、少なくとも次の三つを分けて確認することが重要です。 ・不動産所得（赤字額） ・土地負債利子 ・最終的に損益通算できる金額 単に「不動産所得が赤字になる」と確認するだけでは、節税効果を過大に見積もる可能性があります。 不動産所得の赤字額より土地負債利子の方が大きければ、給与所得などと損益通算できる金額がゼロになることもあります。 5．税引前・税引後キャッシュフロー 最後に、税引前と税引後のキャッシュフローを確認します。 収益不動産の判断では、減価償却による節税効果だけでなく、借入金元本の返済額を含めて検討する必要があります。 借入金元本の返済は、不動産所得を計算する際の必要経費にはなりません。そのため、不動産所得が黒字であっても、元本返済の負担が重ければ、実際の手元資金が不足することがあります。 反対に、損益通算による節税効果が得られなくても、物件自体の収益性や借入条件が良く、元本返済後も安定して資金が残るのであれば、資産形成に寄与する物件と判断することができるでしょう。 収益不動産は、税務上の利益や節税額だけで判断するのではありません。 税金と借入金返済後に、実際にいくら手元へ残るのかまで確認することが重要です。 7.まとめ 購入・保有・売却を通じた不動産税務の全体像は、「不動産投資・賃貸経営に関する税務の基本」で解説しています。 不動産所得が赤字になっても、その全額を給与所得などと損益通算できるとは限りません。 土地を取得するために要した負債の利子に相当する部分は、一定の範囲で損益通算の対象外となります。 特に、土地比率の高い収益不動産では、次の点に注意が必要です。 ・建物価格が小さく、減価償却費が少なくなりやすい ・土地対応借入金が大きくなりやすい ・土地負債利子が大きくなりやすい ・不動産所得が赤字でも、損益通算額が小さくなることがある ・土地負債利子が赤字額以上であれば、損益通算額はゼロになる 物件購入前には、表面利回りや減価償却費だけでなく、土地・建物比率、借入条件、土地負債利子、損益通算可能額まで試算することが大切です。 「不動産所得が赤字になるから節税できる」と判断するのではなく、最終的にいくら損益通算できるのかを確認したうえで、投資判断を行いましょう。 アポロ税理士法人では、収益不動産の税務に加え、借入条件や返済後の資金繰りを踏まえたご相談に対応しています。 不動産オーナー向け税務・財務サポートの詳細 不動産の税務・融資について相談する 監修者 志田 宏樹 公認会計士・税理士・宅地建物取引士 監査法人で上場企業等の監査業務に従事した後、投資用不動産会社で財務責任者として勤務。金融機関対応、資金調達、会計実務、税務調査対応等を経験。現在はアポロ税理士法人の代表社員として、不動産オーナーや企業経営者に対し、税務・財務・融資・不動産に関する支援を行っている。 専門分野：不動産税務／不動産法人化／融資・資金調達／財務／相続・資産承継 ［詳しいプロフィールを見る →］

概算経費の特例とは 　概算経費の特例とは正式には「租税特別措置法 第26条 社会保険診療報酬の所得計算の特例」というもので医師や歯科医師が社会保険診療報酬に関して、実際に支出した経費（実額経費）ではなく、一定の割合で算定された「概算経費」を経費として認めることができるものです。この特例の背景には、小規模な診療所の事務処理の軽減や経営の安定化を目的とした政策的な配慮があります。実際の経費で計算するよりも多く経費を含めることができることも多いため上手に利用したい特例です。 　経費が多くなるということは税金計算のもとになる所得が少なくなるので税額が安くなるということです。 利用するための条件 　以下の条件をすべて満たす必要があります。 　① 医業または歯科医業を営む個人事業主や医療法人であること　※１ 　② 社会保険診療報酬が5,000万円以下であること 　③ 総収入金額が7,000万円以下であること　※２ 　　　 　　　※１　柔道整復師、助産師、あんま・はり・きゅう師、介護福祉士などは対象外 　　　※２　総収入金額には、ワクチン接種収入や健康診断収入などの自費収入も含まれます。 　　　　　　ただし、補助金、配当金、物品販売収入など一部は除外されます。 　　　　　　このため決算書上の収入が7,000万円超でも対象収入が7,000万円以下であれば適用することが可能です。 所得の計算 ※所得計算の考え方 自由診療にかかる概算経費（共通経費の按分） 　上の表の②についてです。自由診療と社会保険診療に共通する経費（＝自由診療、社会保険診療に明確に区分できない経費）は自由診療割合という比率により自由診療の概算経費として実際経費に加えることができます。 以下の手順で計算します。 ※自由診療の概算経費の計算 共通経費・・・経費総額から自由診療ための経費と社会保険診療のための経費を差し引いたもの では自由診療割合はどうやって計算するのかというと ※自由診療割合の計算 収入による割合の調整率は診療科ごとに定められています。 ※所得税青色申告決算書（一般用）付表《医師及び歯科医師用 記載例より 社会保険診療の概算経費について 　いよいよ社会保険診療の概算経費の計算です。社会保険診療報酬をもとに速算表を使って概算経費の計算をします。 ※所得税青色申告決算書（一般用）付表《医師及び歯科医師用 より 概算経費の注意点とまとめ 　概算経費の方が一般的には経費が大きくなるので所得税、住民税など節税のメリットがある場合が多いです。しかし利用するには注意点もあるのでしっかり確認しましょう。 ①概算経費と実際経費は比較が必要 クリニックでどのような支出を必要経費にできるかについては、「クリニックの経費｜どこまで経費にできる？」で詳しく整理しています。 　概算経費を利用するかは申告の際に選択することができます。概算経費の方が有利な場合が多いとはいえ実際経費の方が有利な場合もありますので比較できるようにしましょう。そのためにはどうせ概算経費だからということではなく実際経費についても管理をしておくことが必要になります。 ②更正の請求は原則としてできない 　更正の請求というのは申告内容に誤りがあり税金を納めすぎた際に税額を減らす手続です。概算経費を使ったけど後から実際経費の方が有利だとわかったから、あるいはその逆は認められません。このため①の比較がとても重要になります。 ③青色申告特別控除の金額 　青色申告特別控除は最大で65万円の所得控除をすることができる制度です。社会保険診療について概算経費を用いている場合には原則として青色申告特別控除は適用されません。これは青色申告特別控除の要件を概算経費では満たさないためと考えられます。ただし、自由診療と社会保険診療が混在している場合には自由診療部分の所得を上限に控除を認めうるというのが実務上の対応になります。もちろん前提として青色申告特別控除の要件を満たしている場合になります。 　注意点はあるものの社会インフラともいえる医師等への特例です。正しく利用すればメリットがとても大きいものになります。 ご依頼やご相談はお気軽にご連絡ください。 医療法人・クリニックの税務・経営支援を見る 概算経費の適用や確定申告について相談する 監修者 月方 智彦 公認会計士・税理士 大学院卒業後、金融機関勤務を経て公認会計士試験に合格。監査法人にて、上場企業等の監査業務に従事する。 現在はアポロ税理士法人の代表社員を務めるほか、クラフトビールの製造、酒販、飲食店を展開する会社の経営にも参画。税務・会計の専門家としてだけでなく、事業経営者としての実務経験を活かし、創業支援や資金調達、飲食・酒類事業の経営支援にも携わっている。 専門分野：飲食店税務／創業支援／融資・資金調達/相続 ［詳しいプロフィールを見る →］